Subscrição de FIIs: XPML12, HGLG12, MXRF12 vale a pena?

Fala investidores imobiliários, tudo bem?

Os gestores resolveram captar recursos, aproveitando que a maioria está sendo negociada muito próximo do valor patrimonial, 3 FIIs que tenho em carteira anunciaram subscrição e já recebi direitos de XPML12 e HGLG12, fiz uma rápida análise e vou compartilhar aqui minha decisão.

É importante ressaltar que esta análise tem fins educacionais e não deve ser considerada como uma recomendação de investimento. A decisão de participar ou não da subscrição é sua e deve estar alinhada com seus objetivos e perfil de investidor.

Vídeo no Canal

 

Subscrição no XP Malls FII  BVMF: XPML11 vale a pena?

O fundo está sendo negociado no mercado por R$ 105,44 agora, e o valor para subscrição é R$ 112,61, sem considerar taxa de distribuição, então pra mim não faz sentido participar, prefiro comprar mais barato no mercado secundário do que participar desta oferta primária.

https://www.google.com/finance/quote/XPML11:BVMF

Anúncio: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=997187&cvm=true

Ainda tem o detalhe que é destinada exclusivamente a investidores profissionais.

 

Subscrição no HGLG11 vale a pena?

O fundo está sendo negociado no mercado por R$ 159,61, e o valor para subscrição é R$ 162,22, então é outro que não participarei, pelo mesmo motivo, no mercado é mais barato.

https://www.google.com/finance/quote/HGLG11:BVMF?window=1Y

 2 bilhões, o apetite está bom hein?!

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Subscrição no MXRF11 em 2025 vale a pena?

O fundo está sendo negociado no mercado por R$ 9,60 agora, e o valor para subscrição é R$ 9,50, valor muito próximo do negociado no mercado, então também vou considerar que não compensa e não farei nada. Considerando a taxa de 1,48% de distribuição, 0,14 por cota, o valor deve ficar em R$ 9,64, acima do valor de mercado, pra quem for participar da oferta.

 

https://www.google.com/finance/quote/MXRF11:BVMF?window=1Y

Se a diferença fosse maior até poderia fazer arbitragem de subscrição, flipagem como dizem, que seria vender as cotas no mercado secundário após a data base e subscrever pelo preço menor...
 

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=1007569&cvm=true


Conclusões

Como podem ver, acabei decidindo ficar de fora das 3 subscrições, por causa do preço e pelo fato de que ao participar na emissão de novas cotas, elas demoram uns dias para entrar na custódia, e também já tem um tempo que não tenho feito novos aportes nesta classe de ativos, estou achando mais vantagem em outras classes.

UPDATE: Hoje vi isso na corretora XP, a própria corretora avisa que o preço de exercício é maior que o preço atual, então fica fácil ver que não compensa participar.

 

OFF TOPIC: Agora pouco também li essa notícia, de que a MP 1303 tem prazo até amanhã para ser votada, e o senador Calheiros tirou ela da mesa hoje, então tem uma chance de isso não acontecer tão cedo, se não me engano, na última versão da MP haviam mantido a isenção nos FIIs, mas é interessante acompanhar.

Fechamento 78: R$ 207.101,49

Olá investidores!

Segue o fechamento de setembro, apesar do dia ainda não ter acabado, acredito que não vá mudar muita coisa no último dia do mês, então seguem os resultados!

Carteira de Investimento

Fiz uma análise da carteira de ações pelos critérios de Graham, mas o Gemini falhou na apresentação dos resultados e no final o post virou um alerta, e fiz também uma breve revisão da carteira, pensando no que poderia melhorar, usando chatGPT e Gemini, e me disseram que está bom assim, com pequenas sugestões que já pretendia fazer nos próximos anos.

Ao longo do mês, avaliei a possibilidade de reduzir ou até vender posições em Fleury, M. Dias Branco, Ambev, B3, Bradesco, Copasa, Sanepar e Porto Seguro, ações que considero mais defensivas e sem muito potencial de alta. Depois dessa análise mais ampla, optei por me desfazer apenas parcialmente de Copasa, mas ainda estou pensando em reduzir outras posições.

O lado bom de seguir essa linha de raciocínio é que, tendo vários ativos na carteira, aumenta a chance de acabar acertando em alguma empresa que multiplique o patrimônio, meio no estilo Peter Lynch. O lado ruim é que dá bem mais trabalho, porque acompanhar tanta coisa ao mesmo tempo não é nada fácil.

Carteira de Ações 30/09/2025

 

Negócios de Setembro

Cambio em 03/09/2025
No dia 01/09 fiz um aporte de 500 reais para Clear, somando com alguns dividendos, comprei 18 ações da Engie, por R$ 36,06 cada, total R$ 703,08. Neste mesmo dia as taxas do tesouro direto estavam muito atraentes, comprei 0,80 títulos Educa+ 2042, total R$ 987,80, renderá IPCA+7,23%.

No dia 03/09 venceu uma LCI do banco Inter, R$ 1.123,19, dei uma olhada nas ofertas para reinvestir e não achei as LCI com vencimento longo, então resolvi converter pra dólar e comprar XLRE, o dólar estava custando 5,45 neste dia, mas o valor efetivo ficou 5,59, cerca de 2,57% de taxas, seria 1,1% IOF e 1,5% spread. Após a conversão fiquei com 200,79 dólares e comprei 4,83728751 cotas do XLRE, que estava custando 41,51 neste dia.

Depois dessa compra de dólares, adivinha o que aconteceu? Sim, o dólar caiu 😂... 

Em 23/09, fiz um repeteco do começo do mês, comprei 0,73 Tesouro Educa+ 2041, IPCA+7,12%, num total de R$ 988,98. Fiz as contas e vi que faltava aportar R$ 523,22 para completar os 3 mil de aportes mensais, então transferi este dinheiro para Clear, onde comprei mais 6 ações da Engie, neste dia estavam muito mais caras, R$ 40,99, somando custos ficou preço médio de 41 reais por ação, mas fiz só para completar 100 ações da Engie, que era um dos meus objetivos para este ano.
 

Raridade, uma venda 

Conforme já comentado, decidi vender algumas ações para direcionar o capital à compra de outras que, na minha visão, possuem maior potencial de valorização. Ainda assim, não tenho plena convicção de que trocar papéis defensivos por opções de crescimento será a melhor escolha. Inclusive passei o ano comprando Engie, que é super defensiva, mas agora já cheguei no objetivo e vou deixar ela quieta por uns anos. Acho que o pai tá loko mesmo. 😎

Então... Após muuuito pensar, no dia 29 resolvi vender metade da posição de Copasa, 50 CSMG3 por R$ 34,34 a unidade. Comprei ela em 2020 e 2021, tendo um preço médio de R$ 15,87, ficando com 116% de lucro.

Copasa disparou o preço com possível privatização no radar
 
Motivo da venda: Olhando análises de algumas corretoras, e também fazendo umas contas, o preço justo da empresa hoje seria entre R$ 20 e 28 por ação, então cheguei a conclusão que boa parte dessa alta recente é pura especulação prévia a provável privatização, sem resultado real que compense. 
 
Após essa venda fiquei com cerca de 2,3k na corretora Clear, as principais candidatas a entrar são PRIO, TTEN e RANI, mas tenho CGRA na carteira que também aparenta ser uma ótima opção, talvez fique com ela mesmo, vou deixar pra fazer essa compra no próximo mês.
 
Algumas imagens do site investidor10 das empresas mencionadas: 
 









Também dei uma espiada na Grendene, que já fez parte da minha carteira uns anos atrás.


 
 Abrindo o gráfico de Lucro x Cotação... 
 

Rentabilidade

Criei novos gráficos de rentabilidade na minha planilha de metas, o resultado é de chorar em alemão.

 

Este novo gráfico de rentabilidade acumulada segue os dados da planilha abaixo.



 A rentabilidade no mês foi de 1,24%, acumulada pela planilha 18,29%. Com esse valor acumulado voltei pra meta financeira. 🙏

Explicação do resultado aparentemente ruim 

Como eu faço aportes mensais, o primeiro aporte rendeu por todos os 6,5 anos e o último aporte rendeu por apenas um mês, então dá essa impressão de que está rendendo pouco, fiz uma planilha pra entender melhor a questão.

 

Planilhas de Exemplo pra Visualizar Melhor a diferença na Rentabilidade Acumulada
quando fazemos aportes regulares e quando temos aporte único

 
A melhor fórmula para calcular a rentabilidade de investimento com entradas e saídas (aportes e resgates) é a TIR - Taxa Interna de Retorno, que considera o valor e a data de cada aporte, nas planilhas do Google eu apliquei a fórmula (XIRR) e obtive o retorno de 7,04% ao ano nos meus investimentos, até poucos dias atrás estava em 5,99%, essas últimas altas fizeram a diferença. 

Fiz mais um gráfico comparando a rentabilidade de 0,5% e 1% ao mês, para fins de comparação e comprovação dos resultados.



Agora já estou investindo a 78 meses, 6,5 anos, e acredito que os próximos 5 anos serão de forte valorização, considerando que os juros caiam, a marcação a mercado vai valorizar muito as NTNBs, mas a princípio ficarei até o vencimento, vai ser bom só pro ego mesmo, a não ser que fique muito ganancioso e tente fazer a estratégia do jumento.  

Os FIIs provavelmente vão entregar retorno muito semelhante as NTNB, se fosse aplicar a teoria de Markowitz, os FIIs seriam eliminados, considerando um retorno similar com risco maior, na teoria moderna de portfólios não entraria, mas na prática é um pouco mais complicado, pois nos FIIs ainda temos a isenção do imposto dos dividendos,e serve como diversificação setorial.

Ao mesmo tempo tenho uma grande expectativa de que as empresas vão crescer, valorizando as ações e rendendo mais dividendos, isso não é garantido, mas acredito que vai acontecer.

Proventos

No fechamento anterior eu esqueci de comentar, mas agosto recebi R$ 509,60, agora em setembro pouco mais de 200...

 

Site StatusInvest

Trouxe mais essa imagem do site meus dividendos que mostra os valores desde o começo, com a média mensal, pra quem gosta de ver a evolução.

Site MeusDividendos

TSR - Taxa Segura de Retirada

 Pra quem segue o movimento FIRE, essa é uma informação interessante de olhar.


Copiei este gráfico do Investidor Ansioso, achei interessante a ideia.

Fatos Relevantes

  1. Sanepar recebeu 4 bilhões referente a precatórios (link), mas pelo que entendi não poderão distribuir isso como proventos, talvez uma pequena parte, e olhando cotações, parece que o mercado já tinha precificado.
  2. Governo aprovou a PEC 66, podendo adiar pagamento de precatórios... que sorte Sanepar!
  3. A MPV 1303/2025 segue sendo alterada, querem aumentar a alíquota das LCI e LCA para 7,5% e manter CRI/CRA/debêntures isentas
  4. Grazziotin aprovou recompra de ações, 10% nos próximos 6 meses, no dia do anúncio já subiu uns 4%, também vi um outro fato que estavam comprando produtos de uma empresa de um dos membros da diretoria, fato meio suspeito, mas deve ser mais comum do que a gente imagina.

Pesquisa sobre o blog 

Estou cogitando parar de divulgar valores, já pensei nisso diversas vezes, gostaria de saber a opinião de vocês, por qual motivo você acessa este blog? 

Os proventos recebidos e valor do patrimônio acumulado é uma informação importante para você?
Você continuaria a acompanhar o blog sem essas informações?

Desde o começo do blog tentei trazer o máximo de informações possíveis sobre minhas estratégias, negócios realizados, rentabilidade etc, mas entendo que isso pode ser um pouco perigoso no sociedade atual, talvez eu mude o formato dos próximos fechamentos ou pare completamente em breve.

Talvez algum modelo como o MagoEconomista.blogspot.com seja mais salutar, ele converteu em uma moeda fictícia seu patrimônio. Ou ainda o modelo do Vvibr.blogspot.com, apresentando apenas valores percentuais seja o mais interessante?

Adicionei uma enquete no menu lateral para os mais tímidos 😘 

Abraços!

De onde vem o dinheiro dos bilionários?

Clique pra ampliar
 Post rápido com essa curiosidade, vi no site https://www.voronoiapp.com/money/Self-Made-vs-Inherited-Wealth-5655, que no Brasil, 44% dos bilionários obtiveram seus bilhões do próprio trabalho, e 66% obtiveram de herança.  

Na média global, 67% dos bilionários fizeram fortuna por esforço próprio. 

O país onde mais bilionários herdaram a grana é na Alemanha, seguido de perto por Espanha, México e Bélgica. Achei um pouco estranho o México, já Europa eu tenho na minha cabeça que devem ter famílias ricas a diversas gerações, heranças do tempo das monarquias.

Na outra ponta, Rússia e China são os países onde apenas 3% dos bilionários herdaram o dinheiro, ou, 97% deles são novos ricos. Talvez devido a guerras e outros problemas (comunismo?) não sobrou ninguém muito rico e então todos tiveram que recomeçar do zero.

Estados Unidos é o país com maior número de bilionários, talvez isso mude antes de eu morrer, as reformas tributárias, taxação de super ricos estão levando alguns para outros países, eu penso que é fácil para um bilionário se mudar.

 Podemos tirar alguma conclusão destes dados?

Não refleti muito sobre a questão, mas parece que os países mais empreendedores tem mais chance de você se tornar bilionário por méritos próprios. Também em países onde tiveram problemas econômicos recentes, há mais oportunidades.

https://www.forbes.com/billionaires/

 O Musk está no topo do ranking da Forbes, dependendo dos próximos resultados, esse rapaz pode se tornar um trilionário!! Que loucura! É muito dinheiro!

De qualquer forma, a lição que fica pra mim, olhando essas pessoas abençoadas, é que não tem caminho senão empreender, trabalhar e arriscar, contando as vezes com um pouco de sorte, mas principalmente com determinação e persistência.

Ad augusta, per angusta. 

Flws 

Postagens em alta

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