Olá!
Com as quedas nos preços dos FIIs, e também alguns que diminuíram e outros pararam de distribuir rendimentos mensalmente, resolvi atualizar o estudo que fiz sobre FIIs multi imóveis a alguns meses atrás. Eu fiz esse estudo utilizando o site Funds Explorer, e deixei o estudo salvo, se você quiser conferir ele no próprio site precisa criar uma conta, e depois acessar este link:
https://www.fundsexplorer.com.br/estudos/6a99Ap28JhSce3W7JY9qEwmQ
Relembrando algumas informações importantes:
Os estudos do site Funds Explorer são bem úteis para encontrar oportunidades nesse mercado, um detalhe
importante aqui é que isso não deve ser utilizado isoladamente para tomada de decisão, busque ler os relatórios do gestor e se aprofundar sobre a qualidade dos imóveis, inquilinos, vencimento dos contratos, tretas com gestores etc.
Digo
isso porque os fundos que possuem os melhores indicadores isolados,
como por exemplo, P/VP abaixo de 1, DY acima de 1%, etc, são os fundos
que geralmente estão passando por algum problema, e cabe a você ler os
relatórios e fazer uma pesquisa sobre o fundo específico para
identificar o que pode ser a causa disso, o mercado não é burro, se o
preço está baixo, algum problema tem.
Dito isso, segue os prints do estudo atualizado:
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| HGRE11 está com uma vacância elevada, aumentou um pouco mais desde a última vez |
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| KNRI11 por ser um dos maiores e com mais liquidez, tem maior participação no IFIX |
É meio contraditório que o BRCR11 tenha a menor ABL (Área Bruta Locável) da lista, mas é o segundo colocado em Patrimônio Líquido, isso quer dizer que o valor do metro quadrado dos imóveis dele é bem superior ao dos outros.
Calculei rapidamente o Patrimônio Líquido do FII dividido pelo ABL (Área Bruta Locável), para identificar o preço médio do metro quadrado dos imóveis do FII, confiram a tabela abaixo:
Interessante né, acho que essa informação poderia ser estudada em conjunto com a classificação dos imóveis do FII feita por agências, se são AAA, AA etc. Será que os imóveis são tão superiores pra justificar essa diferença no preço do metro quadrado? Ou porque será que deu tanta diferença? No primeiro estudo o valor do PL/ ABL do KNRI11 era R$ 6.326,324, se não me engano esse FII captou recursos neste período e ainda não comprou imóveis, então pode ter dinheiro em caixa aguardando pra ser aplicado em imóveis, o que pode justificar o aumento do PL maior do que o aumento da ABL. E os outros? Tema de estudo.
Depois que fiz essa conta, eu ainda resolvi multiplicar o resultado pelo P/VPA, assim daria o valor que você paga pelo metro quadrado ao comprar a cota do FII no mercado, talvez o mercado já preveja que há algo de errado nessas avaliações patrimoniais e de um desconto no valor da cota? faz sentido isso? Segue o resultado pra vocês:
Em relação a quantidade de imóveis, as mudanças foram:
- HGLG11 tinha 14 e agora só tem 11,
- BRCR11 tinha 11 e agora tem 12,
- KNRI11 tinha 18 e agora possui 19,
- HGRE11 tinha 20 e agora tem 22.
Com a baixa nos preços das cotas, o que mais mudou foi o indicador P/VPA, agora temos 3 FIIs do estudo sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. No estudo anterior só BRCR11 estava com P/VP abaixo de 1.
O
Dividend Yield médio ainda não mudou muito, a exceção novamente é BRCR11 que tinha do DY bem alto (1,23%) daquela vez e agora voltou a média, se não me engano tinha um rendimento não recorrente afetando o indicador na época.
O novato da lista, HGRU11, lidera no quesito DY, ele também está com 0% de vacância, pena que o P/VP ainda está acima de 1, vou dar uma estudada a mais nele pra ver se vale a pena incluir em carteira ou não, no momento estou com 10 FIIs e estou confortável com este nível de diversificação.
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| Tabela Resumida |
Conforme visto acima, desde a última vez que fiz este estudo, caiu fora o
FII TRXL11 e o FII HGPO11, e entrou nos resultados o FII HGRU11. Eu mudei alguns filtros do
estudo inicial do primeiro post, no estudo atual pega FIIs que tenham mais de 10 imóveis, o HGPO11 só tem 2 imóveis, por isso caiu fora.
No mês de Março e Abril alguns FIIs distribuíram menos rendimentos, alguns de shoppings até pararam de distribuir, mas com o fim do semestre se aproximando, quero ver o que vai acontecer, a legislação dos FIIs diz que eles devem distribuir 95% dos rendimentos no semestre, talvez virá um rendimento gordo em Junho ou Julho, o que vocês acham? vou ficar acompanhando.
Até o futuro!
Essa semana que passou eu já fiz algumas compras de FIIs, seguindo a planilha de balanceamento da carteira, comprei UBSR11, XPML11 e GGRC11, ainda tenho que comprar HGBS11, BRCR11 e MXRF11, mas estou pensando em adicionar em carteira o HGRU11, que surgiu após atualizar o estudo sobre FIIs Multi Multi, acho que vou comprar 2 ou 3 cotas dele e daí tenho que rebalancear a carteira novamente.
