19 de setembro de 2019

XPCM11 - Pensamentos sobre Risco x Retorno

Olá queridos leitores!

Estou analisando com mais atenção minha posição em XPCM11, eu aumentei minha posição nesse FII após uma forte queda, quando a Petrobras, única locatária do único imóvel do fundo, enviou uma carta para gestora avisando que pretende deixar o imóvel, mais informações:
 1. XPCM11 - Fato Relevante
 2. XPCM11 - Fortes Emoções

Após passado as emoções, volto a analisar com mais calma, e estou vendo que as informações que eu tinha na época não eram suficientes para um entendimento do risco envolvido, e agora vejo que o potencial de queda é ainda maior, porque a própria gestora diz isso:
Ressaltamos que os obstáculos serão desafiadores para as companhias. Conforme mencionado no relatório anterior, a Petrobrás paga hoje ~R$118 por m², valor acima da média de mercados muito mais dinâmicos como o centro do Rio de Janeiro (~R$90/m²). Em Macaé, acreditamos que a média de contratos esteja em ~R$ 40 por m², visto que não é uma praça óbvia do mercado de lajes corporativas do Rio de Janeiro. E é nesse preço de aluguel que calculamos o fluxo do fundo, além da redução do valor, adicionamos custos condominiais e de imposto que devem minar o FFO do fundo e os dividendos distribuídos aos cotistas. Estimamos que o dividendo distribuído cairá para 0,15 por cota (DY de 3,0% à cota de R$ 66), valor aquém dos R$ 0,85 pagos atualmente (DY de 15,5%). Desse modo, enquanto a estatal permanecer no empreendimento, esperamos que o valor da cota permaneça no patamar de R$61~65/cota. Após a sua saída, calculamos que a cota deve convergir para R$ 27,36, resultando em um valor de ~R$ 3.500 por m² para o ativo (queda de 73% em relação ao valor de mercado atual do fundo R$ 13.200 por m²).
Fonte: https://app.powerbi.com/view?r=eyJrIjoiYTJiYmE4ZTUtMWNiMS00MjQ3LTk1NDAtNWJkNTBiNDU5OTM2IiwidCI6ImNmNTZlNDA1LWQyYjAtNDI2Ni1iMjEwLWFhMDQ2MzZiNjE2MSIsImMiOjR9

Desse texto tem coisas que não entendi:
  1. Se os novos aluguéis pagarem R$ 40 por m², queda de 66%, mantendo a proporção o novo dividendo seria de R$ 0,28, mas a XP estima que será 0,15, talvez por mais custos condominiais? O valor recebido por cota, bruto, seria de R$ 0,31.
  2. Por que informaram o valor de mercado R$ 13.200 por m²? Pelos meus cálculos, considerando o preço de hoje R$ 58, o valor correto é R$ 7.512,74. A queda no valor de mercado no preço alvo deles, R$ 27,36 para o atual seria de 54%... Essa informação pegou o preço de mercado anterior ao conhecimento da saída da Petrobrás, R$ 102,00 por cota.

Minhas contas pra verificar os números informados
Pelo que entendi disso tudo, o valor patrimonial do fundo não poderia ser R$ 83 por cota, ou entendi algo errado? Se for isso e o aluguel recebido por metro nos novos contratos for em torno dos 40 reais previstos, o DY pelo PL do fundo fica 0,37%, é um aluguel baixo, acho que não condiz com aluguel de sala comercial, tá mais pra aluguel de residência de baixo padrão.

Essa foi a principal informação que levei em consideração para a compra das cotas após a queda, comprando imóvel abaixo de seu preço. Fica aqui um aprendizado que o P/VP é um indicador perigoso de ser utilizado, comprei as cotas pelo baixo P/VP e agora estou vendo que o VP provavelmente foi mal avaliado, visto que o valor do mercado previsto vai ficar em R$ 3.500, longe dos R$ 10.808 avaliados atualmente.

O resultado desse FII na minha carteira até o momento pode ser visto neste gráfico:
Uma bela queda na carteira de FIIs, hoje está em torno de -21% meu resultado em XPCM:

Por sorte essa carteira está apenas começando, pouco dinheiro aplicado e o pensamento é Longo Prazo, então tenho muito tempo pra pensar sobre o assunto e tomar uma decisão mais acertada. Mas de qualquer forma, estou com uma tendência a me desfazer dessa posição, assim como dos FII de agência bancárias (BBPO11 e SAAG11) que estão com uma situação contrária, estão com P/VP atual muito alto, se vieram e emitir novas cotas (o que muitos FII estão fazendo agora) o preço de mercado deve vir mais próximo do preço patrimonial.

Muitas coisas pra pensar, e vocês o que acham sobre o XPCM e P/VP? Comentem aqui.

13 de setembro de 2019

Troca ITSA4 por ITSA3

Bom dia!

Ontem aconteceu uma inversão nos preços de ITSA, as ações preferenciais que estavam mais baratas, ficaram mais caras que as ordinárias, então me parece que faz sentido trocar essas ações, com a operação eu ganhei alguns centavos de lucro, mas como minhas vendas não chegam a R$ 20.000,00 no mês não preciso pagar Imposto de Renda.


No final eu fico com a mesma quantidade de ações que tinha antes, mas fica apenas com ações ordinárias agora. Já deveria ter feito isso da outra vez quando acabei comprando 1 ação ITSA3 com os dividendos, as duas (ITSA3 e ITSA4) sempre pagam o mesmo valor de dividendos, então o melhor é ter a mais barata ou a ordinária se forem o mesmo preço, ordinária é a que dá direito a voto, e é a que os donos possuem.

Atualização 11-10-2019

Dei uma pesquisada hoje e encontrei um site que gera o gráfico da divisão do preço entre 2 ações, segue o link para acompanharmos essa diferença e quem sabe fazer mais trocas futuramente: https://br.tradingview.com/chart/?symbol=BMFBOVESPA%3AITSA4%2FBMFBOVESPA%3AITSA3

11 de setembro de 2019

Estudos Funds Explorer - Multi Imóveis

Olá pessoal, hoje vim aqui trazer uma dica sobre Fundos Imobiliários, o site Funds Explorer / Estudos.

Este site te permite criar estudos personalizados, onde você pode criar filtros diversos e comparar os fundos para verificar indicadores. É uma boa forma de encontrar oportunidades nesse mercado, um detalhe importante aqui é que isso não deve ser utilizado isoladamente para tomada de decisão.

Digo isso porque os fundos que possuem os melhores indicadores isolados, como por exemplo, P/VP abaixo de 1, DY acima de 1%, etc, são os fundos que geralmente estão passando por algum problema, e cabe a você ler os relatórios e fazer uma pesquisa sobre o fundo específico para identificar o que pode ser a causa disso, o mercado não é burro, se o preço está baixo, algum problema tem.

De qualquer forma, se você tiver um pensamento mais pro longo prazo, que eu imagino que todos que investem em FIIs/ações tem, comprar FII quando eles passam por dificuldades pode ser uma boa, pra comprar barato, só cuidado com o tipo de dificuldade que o FII está passando, e só colocar o dinheiro do café nisso.

Feito os avisos, vou compartilhar aqui um estudo que fiz hoje, e achei bem interessante pra análise, os filtros/indicadores adicionados foram:

  1. Quantidade de Imóveis > 1
  2. P/VP > 0
  3. DY > 0
  4. Participação no IFIX
  5. retante todos maior igual a 0... só pra mostrar o indicador no gráfico mesmo.

Com isso, basicamente vieram filtrados fundos de Tijolos, que possuem no mínimo 2 imóveis. Você pode ver o estudo, após logar no site, neste link: https://www.fundsexplorer.com.br/estudos/6a99Ap28JhSce3W7JY9qEwmQ

Gráfico da Área Bruta Locável, quanto mais melhor (geralmente)

Percentual Médio de Dividendo Pago nos últimos 12 meses

Participação no IFIX, quanto mais, quer dizer que tem mais negócios, mais liquidez... só por fazer parte do IFIX, já dá pra dizer que o fundo possui uma liquidez razoável.

Preço Mercado Dividido Pelo Preço Patrimonial

Quantidade de Imóveis do Fundo

Porcentual da ABL vaga. Esse é um indicador bem interessante, pois se um fundo possui uma certa vacância, isso pode ser ruim pois indica que os imóveis podem ser ruins ou mal localizados, mas por outro lado, se os imóveis forem bons, e for apenas questão do mercado mesmo, isso significa que o imóvel pode aumentar seus rendimentos sem novos investimentos, apenas locando os disponíveis. Cabe uma análise aqui.
Bom pessoal, no final eu ainda exportei esse estudo para uma planilha, e fiz mais um cálculo, dividi o PL pelo ABL, ou seja, fui ver em quanto avaliaram o metro quadrado dos imóveis, e tive o seguinte resultado:


Agora quero buscar entender porque as lajes corporativas do HGPO11 tem valor do metro quadrado de R$ 19.599,85 enquanto o HGRE11, que é da mesma gestora, é apenas R$ 7.164,27. Talvez tenham dinheiro guardado em caixa que deu essa diferença no PL? Ou os imóveis são de classificações diferentes AAA, AA+?

Dei uma conferida nos informes mensais dos fundos, peguei o % do ativo investido em imóveis, e adicionei na planilha, aí a diferença aumentou mais, porque o HGRE11 tem 93% da carteira em imóveis e o HGPO11 tem 99,5%, ficou assim, nesta data (11/09/2019):
Valor por m² Ticker Valor m² (apenas imóveis) % PL em Imóveis Tipo de Gestão Taxa Adm a.ano
R$ 6.326,34 KNRI11



R$ 12.068,19 BRCR11



R$ 3.106,35 HGLG11



R$ 7.164,27 HGRE11 R$ 6.662,77 93,00% Ativa 1,00%
R$ 2.480,91 GGRC11



R$ 19.599,85 HGPO11 R$ 19.501,85 99,50% Passiva 0,625%
R$ 2.040,12 TRXL11




O HGPO11 tem só 2 imóveis, enquanto o HGRE11 tem 20, essa diferença só pode ser 2 coisas, ou os imóveis do HGPO11 são de um padrão muito superior a média dos do HGRE11, ou estão avaliados com preço acima do que valem, alguém aí pode me responder nos comentários?

O BRCR11 também ficou com preço do metro quadrado alto, perto de R$ 12 mil, será que não está sobreavaliado? Os dividendos pelo menos estão bons.

Quanto mais eu estudo mais eu descubro que tem muita coisa que eu ainda não conheço e preciso estudar mais. Bons estudos pra todos nós!


4 de setembro de 2019

Mês 005 - Aporte Programado R$ 250,00

Olá, este mês estava pensando em não fazer o aporte, mas por fim, resolvi aportar pra aproximar a carteira real da planejada, para isso, também criei uma planilha que vai me dizer de agora em diante o que eu preciso comprar todos os meses pra ficar balanceada conforme o planejado, dentro das ações e FIIs.


Eu criei essa planilha de forma quase igual a essa que vi no Pit Money, segue o video, gostei da ideia das notas pra cada ativo, quando eu tiver tempo quero criar um sistema pra dinamizar essa avaliação.



Bom, então, as compras foram as seguintes:


Com isso, a carteira ficou assim neste mês:

Geral e Acompanhamento da Meta

Posições de Renda Variável
Até mês que vem!

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