Carteira de FIIs 2024 - Buscando oportunidades

Olá pessoal!

Depois da migração dos títulos do tesouro direto da XP para o Nubank, fiquei apenas com FIIs na XP, e um saldo de cashback que havia acumulado do uso do cartão de crédito da XP, agora vou reinvestir os proventos pagos nos próprios FIIs. Assim, resolvi revisar minhas últimas decisões da carteira de FIIs e procurar oportunidades.

Posição atual - Planilha de Balanceamento 

Em agosto do ano passado, quase 1 ano atrás, eu reduzi o número de FIIs da carteira, vendi HGBS11, HGRE11, XPLG11, GGRC11 e BRCR11, com a ideia de recomprar HGBS, HGRE e XPLG, mas no final só recomprei XPLG, porque achei os preços muito altos e comprei NTNBs com parte do valor, que pagavam IPCA +5,47% na época.

Um dos ativos que tinha vendido com ideia de recomprar foi o HGRE11, olhando o gráfico dele, acho que o momento agora está mais interessante, caiu cerca de 17% desde que vendi, e hoje está com P/VP de 0,76, com um preço teto ou justo em torno de R$ 128,00 segundo a fórmula simplificada dos dividendos. 

Pelo que vi no relatório, esse fundo está com uma vacância de 18% e está fazendo a venda de ativos, tendo distribuído bons ganhos de capital, teve o problema com a enchente aqui no RS, mas estão aos poucos resolvendo os problemas, pode ser uma oportunidade de compra mais pra frente, pensando em ganhos de capital já que está descontado o pvp.

De curioso olhei a rentabilidade das NTN-B que comprei na época, com parte do valor das vendas de FIIs, estou perdendo cerca de 8%, então, apesar de estar perdendo menos que HGRE, tem que ver que no FII eu teria ganhado quase 10 reais de dividendos, assim me parece que essa troca no final não fez tanto sentido. 

Abaixo todas minhas compras do TD IPCA+2045 pra quem for curioso.

Minhas compras NTNB vencimento 2045, em amarelo de agosto de 2023

Pra confirmar minhas suspeitas, minha carteira de FIIs (que sobraram) foi bem melhor que minha carteira do tesouro direto nesse último ano.

Considerando as taxas atuais do TD, na realidade faz muito mais sentido comprar as NTN hoje do que ano passado, mas não tenho bola de cristal, na época nunca esperei que as taxas voltariam acima de 6%.

Os outros FIIs que vendi, HGBS ficou "estável", GGRC11 desdobrou e caiu cerca de 7%, XPLG11 caiu cerca de 10% e deu umas "tungadas" abaixo de 100, chegou a 97 👀, ficar de olho! BRCR11 caiu 24%, graças a Deus me livrei dele 😀, me parece que as lajes corporativas não conseguiram se recuperar depois da pandemia, mas esse em especial sempre foi só pra baixo, deve ser a má fama.

Sem mais delongas, vamos voltar ao que interessa, qual FII comprar com dividendos? Atualizei minha planilha de preço teto com nova taxa do tesouro e dividendos dos últimos 12 meses nos FIIs que eu tinha ano passado, apenas setor de shopping parece estar descontado no momento, por sorte, XPML11 é minha menor posição, então vou comprar ele com os dividendos deste mês.

Prêmio? Vozes da minha cabeça 👻 - Calculadora

 

Poderia comprar o HGBS11 que está mais descontado que o XPML11, olhando apenas para a fórmula... mas aí é mais um relatório, mais uma linha na declaração do imposto no próximo ano, mais dividendos pra declarar etc... as vezes tenho até vontade de vender mais 2 FIIs pra ficar só com 5.

Olhando para os outros números, XPML11 está com P/VP de 1,03, vacância de 4%, muito dinheiro em caixa, 38% no último relatório gerencial. Vou ler alguns relatórios pra tentar entender melhor a situação, mas imagino que teremos muitos novos shoppings no portfólio nos próximos meses, aumentando a diversificação, tomara que não reduza a rentabilidade.

Obs.: Agora que colei a imagem, me lembrei das notícias que o UBS comprou o Credit Suisse, vendeu gestão dos FIIs para a Pátria Investimentos, alguém sabe se isso já acabou? Não acompanhei essas mudanças nos últimos meses 💣💤💤 Pelo que fiquei sabendo, a Pátria era uma das boas opções.

Vou ficando por aqui, meu tempo anda curto, comentem o que acham do momento, tem algum FII que estão comprando? Também estive dando umas olhadas nos FI-INFRA, pelo pouco que acompanhei não vi grandes oportunidades, apenas preços OK, mas pelo benefício da isenção de imposto de renda, me pareceu ser até mais atrativo que os FIIs, concordam?

Quando tiver mais tempo vou adicionar mais FIIs nas planilhas de estudo, atualizar valores etc.

Abraços a todos! Fiquem com Deus! 🙏

Mudanças nos FIIs

Olá finansfera!

Mês de agosto, mês do cachorro louco, fazendo um post antes do fechamento, só pra comentar umas mudanças na carteira dos FIIs.

Mudanças na carteira de FIIs

4 FIIs deixaram a carteira neste mês.

Em julho eu tinha começado uma revisão da minha carteira de FIIs, e em agosto botei o plano em prática. A ideia básica era me desfazer de BRCR11 e GGRC11, que estavam no prejuízo, e aproveitar e vender alguns que estavam com lucro, de forma a compensar as perdas com os ganhos e fechar no zero a zero, assim, não preciso gerar a DARF/pagar imposto sobre esses lucros.

Fiz uma planilha pra me ajudar nas contas e no planejamento, print abaixo.

A ideia inicial era recomprar logo no dia seguinte o HGBS, HGRE e XPLG, mas depois de pensar um pouco, achei que o preço atual dos FIIs não está tão bom pra compra... então resolvi aumentar meu percentual investido no Tesouro IPCA, e assim acabei recomprando apenas XPLG.

Tesouro IPCA 2045 vs IFIX vs Meus FIIs

Os FIIs de tijolos costumam ter uma forte correlação com os títulos do tesouro IPCA+, conforme visto nesse gráfico acima, nos últimos 12 meses minha carteira de FIIs andou de forma bem parecida com o tesouro IPCA+ 2045 que eu tenho na carteira. 

O título do tesouro tem um risco bem menor que FIIs, então acho que faz sentido, pelo menos no momento que o título IPCA está com uma boa taxa, aportar nele ao invés dos FIIs. Claro que, com essa correlação, quando tesouro está com taxa boa os FIIs também estão baratos.

As vezes penso se não era de vender todos os FIIs e ficar só no IPCA, seria bem mais simples.

Mudança na gestão FIIs da Credit Suisse

Depois que a UBS comprou Credit Suisse, a UBS está se desfazendo de algumas partes, como a gestão dos FIIs aqui no Brasil, e uma notícia que vi recentemente me deixou com a pulga atrás da orelha, porque pelo que entendi, a UBS quer vender a "gestão dos FIIs", mas não a empresa/funcionários... 

 

Eu entendi direito isso? 

 

Fonte: https://www.bloomberglinea.com.br/2023/08/25/ubs-enfrenta-obstaculo-na-venda-de-gestora-de-fiis-de-r-116-bi-dizem-fontes/

Quem comprar "a gestão destes FIIs" vai ter que gerenciar com seus próprios funcionários, pelo menos por 2 anos, segundo essa notícia do print acima. 

Achei isso muito estranho, pensei que quem comprasse a gestora levaria junto seus funcionários, se não for assim, provavelmente o negócio futuro piore.

Até sexta-feira!

Fechamento de Março 2023

Olá a todos!

Março foi comprido, no começo do mês realizei o aporte planejado de 2k, e aloquei conforme o costume antigo, metade renda variável e metade renda fixa, sendo 1k no tesouro IPCA+2045, 500 reais para ações e 500 para fundos de investimento imobiliário. Mais para o final do mês, vi uma promoção no app da corretora Avenue, dando 50% desconto na remessa, então fiz um aporte extraordinário de 5k conforme explicado neste post, e comprei ETF no exterior SCHD. 

O detalhe que me indignou foi a falha da minha bola de cristal, no momento que escrevo este post o dólar está R$ 5,06, minha remessa foi nos R$ 5,24. Se minha bola de cristal tivesse funcionado direito teria aguardado até ontem para realizar o aporte... mas enfim, eu quase nunca acerto o melhor momento das compras, já me acostumei, até sugiro ao leitor que me acompanha que faça o contrário do que eu, assim aumenta suas chances 😂

Negócios Realizados

O aporte de 500 para ações foi usado na compra de 63 ITSA4, R$ 8,06 no dia 01/03/2023. Não tem muito o que comentar sobre a Itaúsa, é uma das melhores da bolsa na opinião de especialistas, quem sou eu pra discordar... e apesar de terem reduzido o pagamento de dividendos por um tempo, Setubal disse ano passado que vão voltar ao payout de 40% futuramente.

Acabei realizando mais operações devido a intenção da EDP fechar o capital, era uma das minhas preferidas e inclusive tinha intenção de comprar mais, mas como os majoritários não querem mais sócios, resolvi sair fora, ainda obtive um pequeno lucro, 12,5% ou R$ 234,85. Com o dinheiro dessa venda, comprei 300 ações da Unifique, código FIQE3, após o breve estudo dela, achei uma opção bem interessante. 

Também comprei mais algumas ações da Grazziotin, código CGRA3, essa eu tive um pouco de dificuldade de comprar via Home Broker, tive que solicitar a compra usando o chat da Clear, a corretora está rejeitando as ordens devido a baixa liquidez do ativo.

O aporte extraordinário foi usado na compra de 13,23111 cotas do SCHD, um ETF focado em ações de dividendos muito conhecido, ele oscila de forma muito similar ao S&P500, mas é menos volátil e paga um pouco mais de dividendos.

O aporte para FIIs foi usado na compra de 4 cotas do HGRE11, de modo geral todos FIIs de lajes estão bem descontados em relação ao valor patrimonial, desde a pandemia com advento do home office muitos contratos não foram renovados e os novos estão com valores menores, isso afeta a precificação dos ativos, aluguel menor, preço menor, além disso, renda fixa com taxas excelentes, fica difícil pro investidor aportar em FIIs... tem que ter um bom prêmio, assim preços das cotas caem. Quando as taxas caírem espero ver essas cotas subindo, então o jeito é aproveitar pra comprar agora, o ruim é que o mesmo acontece com o tesouro IPCA, na verdade eles oscilam de forma muito similar.

Então, pra concluir essa parte dos negócios, os mil reais da renda fixa foram no Tesouro IPCA 2045, consegui taxa de 6,56%, a maior desde que comecei aportar nesse título.

Rentabilidade

As ações subiram 2,81%, FIIs caíram 0,83%, o TD valorizou 5,84%, ETFs no exterior caíram 0,5%, devido a queda do dólar pois os ETFs tiveram uma pequena alta. Bitcoin subiu cerca de 17% mas é irrelevante na minha carteira, no consolidado segundo status invest tive rentabilidade de 1,75% neste mês. 

Comparativo ano a ano.

Pela minha planilha, o resultado foi 1,72% no mês.

Com o aporte extra, cheguei na meta, 100,06%. Acumulado desde o início 1,27%.

Comentários aleatórios

A M Dias Branco teve um resultado fraco no 4T22 e as ações caíram forte, particularmente estou pensando em comprar mais, olhando o release fiquei com a impressão de que os próximos trimestres serão bem melhores devido a queda do preço do trigo, mas o mercado não entendeu dessa forma.

 

A B3 também está passando por um momento "difícil", menos volume negociado na bolsa, boatos de concorrência e reforma tributária que poderia afetar seus resultados. Não estou preocupado, pode até reduzir lucro, mas pouca coisa no meu ponto de vista.

 

Outra que o mercado vem batendo é a Fleury, FLRY3, no geral não acho que o resultado dela esteja tão ruim para sua cotação estar caindo, situação semelhante as demais. 

 

A Grendene conseguiu aprovar na justiça o direito de distribuir aos acionistas o enorme caixa que a empresa possui, só que nos últimos trimestres esse caixa era o que dava lucro pra ela, o operacional não anda tão bom, agora reduzindo o caixa não sei o que vai dar, ou o operacional melhora, ou talvez ela comece e dar prejuízo. Ainda assim estou sendo teimoso e por enquanto não vendi, na torcida aqui pra que melhore. 

 

A minha pequena aposta em lojas Quero-quero continua se mostrando ruim, cotação abaixo dos 4, empresa dando prejuízo, ainda assim, achei interessante que 2 grandes fundos de investimento compraram ações dela, Alaska 20% e Wishbone 15%, ainda tem outros que estão comprando, sempre que olho de novo tem mais um... gestores parece que estão apostando na recuperação dela.

Acionistas LJQQ3

Cotação LJQQ3

FIIs de papel cada semana é uma treta nova, por sorte eu nunca gostei muito deles e tenho só RECR11 e MXRF11, que por enquanto foram pouco afetados, ainda assim, RECR11 caiu bastante recentemente, estou pensando se não seria de comprar um pouco mais no próximo aporte, apesar que minha planilha de balanceamento está apontando pra comprar XPML11 ou HGBS11, sendo que o XPML11 já está com P/VP em 1 e HGBS11 ainda está em 0,82, mais parecido com os outros FIIs de shopping, não sei porque o XPML11 valorizou tanto, tem 6% de caixa que pode usar pra novas aquisições, o que explica um pouco, vou seguir observando.

RECR11

Quando vendi EDP fique bem na dúvida se não seria um momento de recomprar EGIE3 ou LREN3, que eu vendi algum tempo atrás. EGIE3 por ser do mesmo setor faria bastante sentido, LREN3 estou achando bastante descontada em relação ao lucro que vem apresentando, seu P/L está nas mínimas históricas... mas tem tanta coisa que me parece interessante, e meu dinheiro é tão escasso...

ENBR3 - Vendi

Essa semana Ambev teve uma alta, porque uma das concorrentes entre com recuperação judicial, credo que esse ano o que mais se fala é nessa tal de recuperação judicial, tenso.

Esse mês acompanhei muitas notícias no mercado, com questões da crise financeira, banco SVB quebrando, fusão credit suisse com UBS, investigação das Americanas e novo arcabouço fiscal, por isso disse que esse foi um mês comprido, espero que próximo mês seja mais tranquilo.

Mais tarde farei um video desse fechamento e também da carteira ETFs da Paz, me sigam também pelo Youtube. 

Abraços e até o futuro!

Fechamento de Novembro de 2022

Olá a todos!

Novembro foi um mês muito volátil nos mercados, acabei fazendo mais operações do que de costume, também meu aporte foi um pouco maior, aportei 2k no exterior, consegui pegar o dólar quase nas mínimas R$5,04, mas com spread ficou R$5,16, ou seja, 2k reais deu 387,20 dólares. 

 

Depois foi mais 1k no Tesouro Direto IPCA+6% pra 2045, no dia que Lula começou anunciar Haddad pra ministro da Fazenda e falou que não iria respeitar o teto dos gastos, tinha LTN pagando 14%a.a. e NTN IPCA+6,27%, aí não resisti, mas no momento da minha compra peguei a taxa em 6,19%.

As minhas NTN-B Principal no Tesouro Direto

Consoante a planilha do AdP, renda fixa pós-fixada rendeu em torno de 1%, TD IPCA+2045 caiu uns 3%, FIIs caiu uns 3%, ações caíram uns 5%, no exterior a variação do dólar ficou quase no zero a zero, mas os ETFs subiram cerca de 4%, BTC caiu quase 15%, consolidado ficou -2,21%.

Planilha AdP

Essa é uma das últimas vezes que vou usar essa planilha, a ideia pro ano que vem é manter apenas a minha planilha de metas, e postar gráficos de outras ferramentas que monitoram rentabilidade, como do site statusinvest.com.br e do site meusdividendos.com onde também mantenho backup das operações.

Para comparação, segue os fechamentos nessas plataformas:

Rentabilidade da Carteira no site Status Invest

Rentabilidade no site Meus Dividendos

Pra novembro ambos sistemas deram resultado negativo em torno de 3%, deu de diferença com a planilha do AdP, mas é mais ou menos por aí, pra ter certeza 100% teria que fazer meus controles manualmente, mas tenho zero vontade de fazer isso.

Observando o gráfico do status invest adicionei as linhas da carteira de ações e de FIIs, no geral se eu tivesse apenas ações estaria bem melhor nestes 4 anos, em relação a rentabilidade... mas teria ganho menos dividendos, uns 70% dos dividendos que recebi foram de FIIs.

Em relação aos negócios relacionados, segue o print das transações:

No exterior, comprei 6 unidades do ETF SCHP, aproveitando a alta de juros americana. Inicialmente tinha pensando em comprar mais do SCHD, mas mudei de ideia depois de analisar os gráficos de ambos, achei que SCHP estava mais interessante. Ainda sobrou uns 75 dólares que estou pensando o que faço.

SCHP

Depois foi o aporte no TD IPCA já comentado, 1k de aporte mais uns trocados que tinha na conta. 

No mercado de criptomoedas, depois da treta com a FTX, percebi uma coisa que é meio óbvia e até eu já tinha comentado aqui no blog outras vezes, mas as criptomoedas mais novas tem uma probabilidade de ir a zero muito maior do que o BTC, e também olhando os gráficos desde que comprei estes ativos, percebi que eles são altamente correlacionados, ou seja, andam praticamente juntos, pelo menos estes que eu tinha na carteira... por isso, resolvi vender XRP, LTC, ETH, ADA, BCH e comprei BTC com esses trocados que sobraram, tinha investido 250 reais nessas cripto menores, e depois de 1 ano sobrou uns 56 reais mais ou menos, deu pra comprar bem pouquinho BTC aproveitando essa queda toda aí nesse último mês. Resumo: tenho só uns trocadinhos em BTC no momento.

Nas ações, tive uma bonificação 10 ações Itaúsa. 

Nos FIIs comprei 1 cota de XPML11 e 1 cota de HGRE11, torrando saldo da conta e dividendos recebidos no mês, depois que comprei FIIs caíram, mas faz parte.

Meus gráficos particulares.... adicionei a linha do valor aportado na planilha de metas.

Diversificação por classes de ativos está boa no momento, talvez seria salutar aumentar a parte de renda fixa pra reduzir a volatilidade da carteira, com ativos sem marcação a mercado, porque minha renda fixa é bem variável no momento, mas no geral estou tranquilo com essa diversificação.

Até o futuro pessoal!

Fechamento de Outubro 50k

Olá!

Outubro foi um mês de grande volatilidade, acabei fazendo várias operações. Inicialmente comprei Fleury, e mais no final do mês me empolguei com as quedas e comprei um pouco de B3 também.

Negócios

Também não aguentei e fiz uma venda de BTC, depois de subir mais de 40% em poucos dias, resolvi resgatar o valor aplicado de 1000 reais e deixei lá o lucro, cerca de 450 reais, isso no dia 19/10/2021. Existe uma grande chance de o BTC continuar subindo igual um foguete e eu vou lucrar menos agora que resgatei a maior parte, mas particularmente eu acredito que com o preço próximo das máximas, o mais provável é haver uma correção, e se isso acontecer eu recompro um pouco mais barato. Pelo que vi existe isenção de imposto de renda para vendas menores que 35k por mês, então, posso brincar um pouco sem me preocupar. 

44% de lucro na brincadeira, lá se foi o longo prazo

De fato depois de subir nas máximas teve uma correção no BTC, foi até perto dos 320k, mas eu ainda esperava mais e por isso não recomprei, agora já está subindo novamente e eu só olhando :(

Meu breve swing trade :)

Finamente acabei trocando as ITSA4 por ITSA3, já que teve um breve momento que ITSA3 ficou mais barata, não consegui aumentar a posição nessa troca, foi quase o mesmo preço, mas como a ordinária costuma ser mais cara que a preferencial, talvez daqui uns meses eu desfaça a troca e então consiga aumentar a posição sem precisar aportes. Apesar que eu acho que muita gente começou a fazer isso e o preço das duas estão andando bem próximos nos últimos meses.

Comprei mais HGRE11 na parte dos fundos imobiliários, de maneira geral, eles estão sofrendo porque depois da crise do COVID e alta da SELIC, o rendimento deles está quase perdendo para algumas rendas fixas, mas acredito que para daqui alguns anos, se der tudo certo no Brasil, os imóveis vão se valorizar e os valores dos aluguéis vão subir, tornando o ativo mais rentável, e enquanto os rendimentos continuarem isentos, isso é uma boa vantagem.

Gráfico 5 anos HGRE11

Bonificação de Ações Porto Seguro

A Porto Seguro também deu uma bela surpresa, bonificação de ações, pena que eu tenho tão pouco ainda, na data 21/10/2021 as ações ficaram ex-bonificação eu tinha 14 ações em carteira, vou ficar com o dobro disso agora. Imagina quem tinha muito dinheiro investido nela, deve ter ficado bem tristes né? 😁 PSSA3 estava na minha lista dos próximos aportes, se eu soubesse dessa bonificação tinha vendido tudo que tenho e aportado nela, se não estou enganado essa bonificação é um lucro de 100% da noite para o dia.

UPDATE!

Fui verificar mais detalhes e a tal da bonificação é algo mais complexo, na verdade, minha posição ficou com 28 ações, o dobro, mas o preço das ações no mercado foi dividido por 2, ou seja, em teoria seria como um desdobramento onde o seu capital não mudou nada. Na prática é diferente, tem que registrar as novas ações com um "custo contábil" diferente do preço da ação, no caso esse custo é R$ 12,37, então meu preço médio foi para R$ 33,06 agora, e não os 26,87 que eu pensava. Dessa forma estou atualmente tomando um tufo de 28% no que se refere ao imposto de renda, e não 12,56% que eu tinha antes, mas tenho que registrar esse valor (14*12,37) = 173,18 como rendimentos isentos no IR, na opção de bonificação de ações. Complicadinho né?! Eu vi alguns detalhes sobre isso em https://www.youtube.com/watch?v=5B90MG1J3-Y&t=945s

Com essa bonificação essa posição (PSSA3) vai ficar semelhante as outras, quem ficou para trás foi a Grendene a algum tempo na minha carteira, eu tinha até pensado em me desfazer dela alguns trimestres atrás, mas então vieram algumas notícias animadoras, teve um período de alta e agora está caindo junto com todo o resto... talvez seja hora de aportar nela de novo.

Rentabilidade mês 0,99%

A rentabilidade deste mês ficou positiva graças aos lucros com BTC (44%), renda fixa e exterior, que se beneficiou com a alta do dólar. As ações e os FIIs aqui ambos fecharam bem negativos, -2,7% e -2.3% respectivamente.

Apesar da rentabilidade estar bem ruim, abaixo da inflação do período, cheguei nos 50k, o que é bem mais do que eu imaginei no começo deste blog para este prazo, até agora foram 32 meses aportando, espero que nos próximos a rentabilidade melhore, assim posso chegar nos 100k em menos tempo. As sementes estão plantadas, algumas começando a dar frutos, mas a jornada ainda é longa.

Até o futuro!

Aporte Mensal Setembro/2020

Olá a todos!

Ontem transferi R$ 1.000,00 para corretora, demorei um pouco mais para realizar o aporte este mês porque, conforme comentado no post anterior, estou gastando com manutenção do carro, este ano tive várias manutenções já feitas, e já estou achando que está virando tendência, cada pouco uma coisa nova, o orçamento pra trocar 2 amortecedores passou de R$ 2.000,00, estou pensando que demorei demais pra trocar de carro, pra piorar, a FIPE dele caiu uns R$ 5.000,00 do ano passado para este, então fiz uma soma dos gastos do período, considerando a desvalorização, em 1 ano passou de 10 mil reais.

Minha dúvida agora é a seguinte: será que eu sigo com esse carro, ano 2012, gastando com manutenção, mas pelo menos conheço bem ele e sei que está tudo em ordem, ou troco por um carro mais novo que vai "teoricamente" me dar menos gastos com manutenção, mas provavelmente terá desvalorização maior? 

Qual caminho seguir?...

Minha vontade atual é trocar, pegar um carro mais novo, mais econômico dessa vez, só que para isso vou ter que gastar a reserva de emergência e talvez ainda resgatar uma parte dos investimentos, dependendo do valor do carro a ser comprado.

Bom, voltando para o assunto principal, o aporte foi para Fundos Imobiliários, ontem comprei 6 cotas de BRCR11 pelo preço de R$ 91,00 cada, e hoje 3 cotas de HGRE11, por R$ 154,59. Com isso a carteira de FIIs agora ficou assim:

Do site Funds Explorer

Minha Planilha de Balanceamento

Aproveitar pra comentar que minha intenção inicial era ter comprado hoje HGRU11, mas a cota está R$ 133,00, e está em andamento a nova emissão de cotas por R$ 123,37, talvez vou entrar na emissão, vou receber direito de subscrição de 1 cota, talvez até faça a flipagem.

Link Prospecto 4ª Emissão HGRU11: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=115735&flnk

Se mais alguém tiver interesse nesse FII, HGRU11, eu gostei dele, apesar de ter poucos inquilinos, nessa crise ele foi bem, mercados não fecharam, escolas sim, mas ainda assim, continuam usando... 

Até o futuro!

Estudo FIIs Multi Imóveis Funds Explorer

Olá!

Com as quedas nos preços dos FIIs, e também alguns que diminuíram e outros pararam de distribuir rendimentos mensalmente, resolvi atualizar o estudo que fiz sobre FIIs multi imóveis a alguns meses atrás. Eu fiz esse estudo utilizando o site Funds Explorer, e deixei o estudo salvo, se você quiser conferir ele no próprio site precisa criar uma conta, e depois acessar este link: https://www.fundsexplorer.com.br/estudos/6a99Ap28JhSce3W7JY9qEwmQ

Bom, pra quem quiser conferir o estudo antigo, o link é esse: https://bilionariodozero.blogspot.com/2019/09/estudos-funds-explorer-multi-imoveis.html

Relembrando algumas informações importantes:

Os estudos do site Funds Explorer são bem úteis para encontrar oportunidades nesse mercado, um detalhe importante aqui é que isso não deve ser utilizado isoladamente para tomada de decisão, busque ler os relatórios do gestor e se aprofundar sobre a qualidade dos imóveis, inquilinos, vencimento dos contratos, tretas com gestores etc.

Digo isso porque os fundos que possuem os melhores indicadores isolados, como por exemplo, P/VP abaixo de 1, DY acima de 1%, etc, são os fundos que geralmente estão passando por algum problema, e cabe a você ler os relatórios e fazer uma pesquisa sobre o fundo específico para identificar o que pode ser a causa disso, o mercado não é burro, se o preço está baixo, algum problema tem.

Dito isso, segue os prints do estudo atualizado:

HGRE11 está com uma vacância elevada, aumentou um pouco mais desde a última vez

KNRI11 por ser um dos maiores e com mais liquidez, tem maior participação no IFIX

 

É meio contraditório que o BRCR11 tenha a menor ABL (Área Bruta Locável) da lista, mas é o segundo colocado em Patrimônio Líquido, isso quer dizer que o valor do metro quadrado dos imóveis dele é bem superior ao dos outros.

Calculei rapidamente o Patrimônio Líquido do FII dividido pelo ABL (Área Bruta Locável), para identificar o preço médio do metro quadrado dos imóveis do FII, confiram a tabela abaixo:

Interessante né, acho que essa informação poderia ser estudada em conjunto com a classificação dos imóveis do FII feita por agências, se são AAA, AA etc. Será que os imóveis são tão superiores pra justificar essa diferença no preço do metro quadrado? Ou porque será que deu tanta diferença? No primeiro estudo o valor do PL/ ABL do KNRI11 era R$ 6.326,324, se não me engano esse FII captou recursos neste período e ainda não comprou imóveis, então pode ter dinheiro em caixa aguardando pra ser aplicado em imóveis, o que pode justificar o aumento do PL maior do que o aumento da ABL. E os outros? Tema de estudo.

Depois que fiz essa conta, eu ainda resolvi multiplicar o resultado pelo P/VPA, assim daria o valor que você paga pelo metro quadrado ao comprar a cota do FII no mercado, talvez o mercado já preveja que há algo de errado nessas avaliações patrimoniais e de um desconto no valor da cota? faz sentido isso? Segue o resultado pra vocês:

Em relação a quantidade de imóveis, as mudanças foram:

• HGLG11 tinha 14 e agora só tem 11, 
• BRCR11 tinha 11 e agora tem 12, 
• KNRI11 tinha 18 e agora possui 19, 
• HGRE11 tinha 20 e agora tem 22.

Com a baixa nos preços das cotas, o que mais mudou foi o indicador P/VPA, agora temos 3 FIIs do estudo sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. No estudo anterior só BRCR11 estava com P/VP abaixo de 1.

O Dividend Yield médio ainda não mudou muito, a exceção novamente é BRCR11 que tinha do DY bem alto (1,23%) daquela vez e agora voltou a média, se não me engano tinha um rendimento não recorrente afetando o indicador na época.

O novato da lista, HGRU11, lidera no quesito DY, ele também está com 0% de vacância, pena que o P/VP ainda está acima de 1, vou dar uma estudada a mais nele pra ver se vale a pena incluir em carteira ou não, no momento estou com 10 FIIs e estou confortável com este nível de diversificação.

Tabela Resumida

Conforme visto acima, desde a última vez que fiz este estudo, caiu fora o FII TRXL11 e o FII HGPO11, e entrou nos resultados o FII HGRU11. Eu mudei alguns filtros do estudo inicial do primeiro post, no estudo atual pega FIIs que tenham mais de 10 imóveis, o HGPO11 só tem 2 imóveis, por isso caiu fora.

No mês de Março e Abril alguns FIIs distribuíram menos rendimentos, alguns de shoppings até pararam de distribuir, mas com o fim do semestre se aproximando, quero ver o que vai acontecer, a legislação dos FIIs diz que eles devem distribuir 95% dos rendimentos no semestre, talvez virá um rendimento gordo em Junho ou Julho, o que vocês acham? vou ficar acompanhando.

Até o futuro!