Melhorias na Carteira de FIIs

Olá galera!

Hoje eu estava olhando as novidades do site Fundamentus, a parte dos Fundos de investimento imobiliários, tem a busca avançada, comecei a brincar com os filtros pra ver se encontrava alguns que trouxessem resultados agradáveis aos meus olhos, depois de alguns testes, cheguei nos seguintes filtros:

Filtros 007

1. FFO Yield: mínimo 0.07 (7%)
2. Dividend Yield: mínimo 0.07 (7%)
3. Valor de mercado: mínimo R$ 700.000.000,00
4. Qtd de imóveis: mínimo 7
   
5. Vacância: máximo 0.07 (7%)

Apelidei de filtros 007 😄, porque só usei zeros e setes 😄

Seria interessante filtrar P/VP máximo 1.2, sendo o ideal menor que 1, mas por enquanto são só filtros iniciais para encontrar alguns ativos para estudo mais aprofundado e talvez, se forem bons, entrar pra carteira.

Pintei de amarelo os que tenho na carteira

NÃO É RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO!

Como visto nos resultados, tem vários FIIs que eu não tenho na carteira, inclusive alguns que nunca nem vi, não faço a mínima ideia se são bons ou não, vendo isso, pensei em revisar minha carteira primeiro, pra eliminar as frutas podres, pra depois procurar novas oportunidades.

Minha última revisão da carteira de FIIs foi em maio do ano passado, época em que pensava em me desfazer do BRCR11, GGRC11, KNRI11 e HGBS11. De lá pra cá, nada foi vendido, inclusive voltei a comprar mais cotas de alguns deles. 

Vocês podem perceber que eu sou um tanto indeciso e faço movimentos lentos na carteira, por isso, ainda vou levar uns dias pensando no que fazer, mas a ideia é  fazer algumas melhorias na carteira antes do final deste ano.

Uma das coisas que tornam a tomada de decisão difícil é como saber se o preço está alto ou baixo? qual melhor momento para comprar ou vender? por exemplo, eu costumava olhar o preço sobre valor patrimonial e os dividendos, mas isso não é suficiente, tem que avaliar a gestão, inquilinos, vencimentos de contratos pra tentar quantificar o risco e precificar mais corretamente.

Exemplo BRCR11 abaixo, eu comprei  ele por causa do desconto no P/VP. Mas nos anos recentes esse desconto só aumentou, devido a alguns problemas do fundo. Agora até parece que começou a melhorar, e talvez depois que eu vender ele realmente melhore, isso é bem comum de acontecer 😡, por isso eu demoro pra executar as mudanças.

https://www.fundamentus.com.br/fii_graficos.php?papel=BRCR11&tipo=3

Pensando nisso, criei uma planilhas pra calcular os resultados dos investimentos e também o preço teto, usando os dividendos pagos nos últimos 12 meses, a metodologia que usei pegava a média dos últimos 5 anos pra fazer uma análise mais segura, mas é tanta emissão que em 5 anos um FII muda demais, aí eu achei complicado fazer essa média e decidi pegar só últimos 12 meses mesmo. 

Depois peguei taxa da NTN-B (Tesouro IPCA+), vencimento 2045 na data de hoje (13/07/2023) está pagando IPCA + 5,63%, ainda adicionei um prêmio de risco em cada FII, variando nos que eu acho mais ou menos arriscados.

Preço teto

 

A diferença é em relação ao preço atual, no caso dos positivos quer dizer que o preço atual está maior que o teto e não seria interessante a compra no momento. Eu gosto de comprar com uma margem de uns 20%, então só teria 3 opções de aporte seguindo essa fórmula, se for ver 2 são FIIs de papel, talvez teria que aumentar ainda mais o prêmio de risco nesses FIIs de CRI, já que eles distribuem inflação junto seus dividendos são bem maiores.

Minha situação atual pode ser vista na planilha abaixo, se fosse vender tudo teria lucro de R$ 746,22, como a ideia por enquanto é me desfazer do BRCR11, vou aproveitar pra vender alguns FIIs que estão com lucro, de forma a compensar os lucros com os prejuízos, assim eu não preciso pagar imposto.

Fiz umas simulações e poderia vender BRCR11, GGRC11, MXRF11 e HGRE11, assim me livro do BRCR11 e ao mesmo tempo compenso o lucro de alguns FIIs. 

O HGRE11 se for ver está acima do preço teto, então no caso de vender ele agora, não seria tão interessante pra recomprar imediatamente, pelo menos segundo essa metodologia de precificação pelos dividendos, porque se analisar P/VP e outras questões, talvez ainda fosse interessante a compra, se voltasse a pagar como antes da pandemia...

Por hoje era isso, vou continuar a revisão futuramente com análise mais aprofundada dos FIIs da carteira e de outros que julgar atrativos! E quem sabe eu bole alguma fórmula ou política de investimento que torne essas decisões mais automáticas e eu não precise ficar fazendo tanta revisão e análise todos os anos... 

Poderia pegar o top 20 FIIs dos resultados do filtros 007 e balancear trimestralmente com pesos proporcionais ao valor de mercado? Quase simulando um ETF passivo...

Poderia ficar só com poucos FIIs de melhor qualidade? 

Algumas vezes até cogitei vender os FIIs e aportar na NTN-B que ainda está com uma taxa atrativa, porque nos anos recentes tem se movimentado de forma muito similar aos FIIs, então é um retorno similar com risco menor.

Não sei o que seria melhor, o jeito é ir estudando aos poucos.

Abraços!!