Mudanças nos FIIs

Olá finansfera!

Mês de agosto, mês do cachorro louco, fazendo um post antes do fechamento, só pra comentar umas mudanças na carteira dos FIIs.

Mudanças na carteira de FIIs

4 FIIs deixaram a carteira neste mês.

Em julho eu tinha começado uma revisão da minha carteira de FIIs, e em agosto botei o plano em prática. A ideia básica era me desfazer de BRCR11 e GGRC11, que estavam no prejuízo, e aproveitar e vender alguns que estavam com lucro, de forma a compensar as perdas com os ganhos e fechar no zero a zero, assim, não preciso gerar a DARF/pagar imposto sobre esses lucros.

Fiz uma planilha pra me ajudar nas contas e no planejamento, print abaixo.

A ideia inicial era recomprar logo no dia seguinte o HGBS, HGRE e XPLG, mas depois de pensar um pouco, achei que o preço atual dos FIIs não está tão bom pra compra... então resolvi aumentar meu percentual investido no Tesouro IPCA, e assim acabei recomprando apenas XPLG.

Tesouro IPCA 2045 vs IFIX vs Meus FIIs

Os FIIs de tijolos costumam ter uma forte correlação com os títulos do tesouro IPCA+, conforme visto nesse gráfico acima, nos últimos 12 meses minha carteira de FIIs andou de forma bem parecida com o tesouro IPCA+ 2045 que eu tenho na carteira. 

O título do tesouro tem um risco bem menor que FIIs, então acho que faz sentido, pelo menos no momento que o título IPCA está com uma boa taxa, aportar nele ao invés dos FIIs. Claro que, com essa correlação, quando tesouro está com taxa boa os FIIs também estão baratos.

As vezes penso se não era de vender todos os FIIs e ficar só no IPCA, seria bem mais simples.

Mudança na gestão FIIs da Credit Suisse

Depois que a UBS comprou Credit Suisse, a UBS está se desfazendo de algumas partes, como a gestão dos FIIs aqui no Brasil, e uma notícia que vi recentemente me deixou com a pulga atrás da orelha, porque pelo que entendi, a UBS quer vender a "gestão dos FIIs", mas não a empresa/funcionários... 

 

Eu entendi direito isso? 

 

Fonte: https://www.bloomberglinea.com.br/2023/08/25/ubs-enfrenta-obstaculo-na-venda-de-gestora-de-fiis-de-r-116-bi-dizem-fontes/

Quem comprar "a gestão destes FIIs" vai ter que gerenciar com seus próprios funcionários, pelo menos por 2 anos, segundo essa notícia do print acima. 

Achei isso muito estranho, pensei que quem comprasse a gestora levaria junto seus funcionários, se não for assim, provavelmente o negócio futuro piore.

Até sexta-feira!

Revisando a carteira de FIIs

Olá a todos!

Após refletir um pouco sobre meu desempenho nos investimentos, resolvi que é hora de revisar a minha carteira, uma das coisas que percebi nessa revisão foi na parte dos fundos de investimento imobiliários, olhando os rendimentos e taxas, vi que há uma certa correlação entre FIIs que cobram altas taxas de gestão/administração com a baixa rentabilidade, no quesito DY pelo menos, conforme imagem abaixo.

Minha carteira de FIIs. Dados da planilha disponibilizada pelo Canal do Holder

KNRI11 e HGBS11 tem as maiores taxas de administração e os menores Dividend Yield da minha carteira, será coincidência?!. Os dois sofreram com a pandemia, o que justifica esse baixo provento, mas poderiam ter reduzido as taxas de administração já que o rendimento está ruim. GGRC11 apesar da taxa alta ainda consegue distribuir bons proventos. BRCR11 é uma desgraça, se olhar a cotação só cai, então esse tem que ficar na lista negra mesmo, antigamente eu pensava que era oportunidade quando um FII ficava caindo muito tempo, e por isso, usando a planilha de balanceamento, acaba comprando sempre mais... mas atualmente eu acho que esse FII tem problemas sérios e talvez nunca volte a subir.

Devido a isso, zerei a nota desses FIIs na minha planilha de balanceamento da carteira, ainda estou pensando se vendo esses FIIs e aporto nos melhores, ou simplesmente deixo eles quieto ali na carteira sem novos aportes, porque apesar do baixo rendimento, os imóveis são bons e estão com desconto se olhar o P/VP. Também olhando o relatório gerencial, alguns FIIs estão lentamente subindo os proventos, outros com lucros acumulados/não distribuídos, então quem sabe até o final do ano essa situação melhore.

Planilha de Balanceamento da Carteira

Essa é a segunda vez que estou revisando a minha carteira de FIIs, na primeira vez eu acabei tirando da carteira o XPCM11, SAAG11 e BBPO11, o BBPO11 está ruim mas nem tanto quanto eu imaginava que ficaria, SAAG teve fusão virou RBVA11... e XPCM11, segue vago com 80% de queda, então minha decisão foi boa na época.

E aí, o que vocês acham desses FIIs que zerei a nota? Manter ou vender?

Até o futuro!

Fechamento de Julho -0,02%

Olá!

Aproveitando o restinho o domingo para atualizar as planilhas, em Julho tive resultado positivo nos FIIs e negativo nas ações, no final fiquei no zero a zero. O aporte foi 500 reais em ações, 500 em FIIs e 1000 para renda fixa, total 2k.

Fiz duas compras com os aportes, compra de 7 BRCR11 e 11 PSSA3.

Por enquanto estou bem abaixo da minha meta, era pra ter quase 35 mil já... mas não me preocupo com isso, estou com um dinheiro pronto para enviar para o exterior, a hora que fizer isso vou chegar na meta, consegui uma boa grana extra esses últimos dias e isso vai fazer facilitar até para aumentar os aportes até o final do ano.

Ainda não recebi a carta da TDA 😟 já deu um mês e nada da carta com o PIN, talvez seja porque eu moro muito no interior do estado que demora tanto, para maioria das pessoas que vi postagens na internet chegou em 2 semanas, vou esperar mais uma semana então vou contatar por email para ver se teve algum problema, não quero ligar lá.

Até o futuro!

Aporte Mensal Setembro/2020

Olá a todos!

Ontem transferi R$ 1.000,00 para corretora, demorei um pouco mais para realizar o aporte este mês porque, conforme comentado no post anterior, estou gastando com manutenção do carro, este ano tive várias manutenções já feitas, e já estou achando que está virando tendência, cada pouco uma coisa nova, o orçamento pra trocar 2 amortecedores passou de R$ 2.000,00, estou pensando que demorei demais pra trocar de carro, pra piorar, a FIPE dele caiu uns R$ 5.000,00 do ano passado para este, então fiz uma soma dos gastos do período, considerando a desvalorização, em 1 ano passou de 10 mil reais.

Minha dúvida agora é a seguinte: será que eu sigo com esse carro, ano 2012, gastando com manutenção, mas pelo menos conheço bem ele e sei que está tudo em ordem, ou troco por um carro mais novo que vai "teoricamente" me dar menos gastos com manutenção, mas provavelmente terá desvalorização maior? 

Qual caminho seguir?...

Minha vontade atual é trocar, pegar um carro mais novo, mais econômico dessa vez, só que para isso vou ter que gastar a reserva de emergência e talvez ainda resgatar uma parte dos investimentos, dependendo do valor do carro a ser comprado.

Bom, voltando para o assunto principal, o aporte foi para Fundos Imobiliários, ontem comprei 6 cotas de BRCR11 pelo preço de R$ 91,00 cada, e hoje 3 cotas de HGRE11, por R$ 154,59. Com isso a carteira de FIIs agora ficou assim:

Do site Funds Explorer

Minha Planilha de Balanceamento

Aproveitar pra comentar que minha intenção inicial era ter comprado hoje HGRU11, mas a cota está R$ 133,00, e está em andamento a nova emissão de cotas por R$ 123,37, talvez vou entrar na emissão, vou receber direito de subscrição de 1 cota, talvez até faça a flipagem.

Link Prospecto 4ª Emissão HGRU11: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=115735&flnk

Se mais alguém tiver interesse nesse FII, HGRU11, eu gostei dele, apesar de ter poucos inquilinos, nessa crise ele foi bem, mercados não fecharam, escolas sim, mas ainda assim, continuam usando... 

Até o futuro!

Aporte de Renda Extra e Assuntos Aleatórios

 Olá!

Transferi hoje R$ 1.000,00 para conta da Clear e R$ 1.500,00 para conta da XP, somando com o aporte de 500 que fiz estes dias, este mês vai fechar em R$ 3.000,00 aportados. Esse dinheiro veio principalmente de renda extra e também devido a redução de gastos domésticos.

Eu recebi 12 MXRF12, que são direitos de subscrição de MXRF11, resolvi entrar nessa já que o valor do mercado hoje ainda está mais alto que o valor da subscrição, e pelo visto acho que não vai cair mais.

O prazo para receber os direitos de subscrição era no dia 3, então após esse dia o pessoal vendeu as cotas no mercado para recomprar mais barato na Oferta, eu devia ter feito isso também, mas não estou acompanhando o mercado tanto quando deveria, já comentei isso por aí, estou evitando passar o dia olhando cotação.

Feita a subscrição preciso deixar esse saldo de R$ 123,36 na conta da XP no dia 21/08. E o que fazer com o restante do aporte da XP? Em torno de R$ 1.464,00 é o que posso investir mantendo o saldo da subscrição, resolvi aportar quase tudo no tesouro direto, porque o investimento em renda variável está passando muito dos 50% planejados.

Olhando as opções, resolvi aportar no IPCA+ 2035, comprei 0,72 títulos no total de R$ 1.383,91. 3,77% é uma taxa baixa se for analisar, mas é um ganho acima da inflação, acho razoável, e já tenho muito no tesouro SELIC, que atualmente rende praticamente zero.

Interessante olhar o gráfico do preço do título, teve uma queda tremenda em março, eu devia ter aportado nessa época, mas acho que não tinha grana... recuperou tudo até julho e deu uma quedinha nos últimos dias, bem volátil essa minha renda fixa, esse título em especial é praticamente um FII de tijolo.

Preço do Tesouro IPCA+ 2035

Na parte das ações, fui pra minha planilha de balanceamento, minhas menores posições são B3, Ambev e Grendene atualmente, B3 é que tem tido melhores resultados, mas o P/L dela me assusta um pouco.

Eu comprei 1 ação da B3 a mais de 1 ano a R$ 42,93, acho que mesmo com esse preço alto em relação ao lucro, chegou a hora de comprar um pouco mais, então comprei 8 B3SA3F pelo preço de 60,71 cada, total R$ 485,68 sem contar taxas. Pra não entrar com todo aporte nesse ativo, comprei também Ambev, e deixei a Grendene de lado por mais uns dias. Apesar dos resultados ruins, pelo menos Ambev ainda é lucrativa, a Grendene teve um trimestre muito ruim, prejuízo entregou todo lucro do primeiro trimestre e mais um pouco.

Meu preço médio em Ambev era R$ 19,25, com essa compra a R$ 13,20, o preço médio caiu para aproximadamente R$ 14,37, o que ainda me deixa no vermelho pelo preço atual. Esse ativo vem sofrendo muito com a concorrência, ao que parece, mas ainda acredito nela. Com esse aporte Ambev se tornou minha maior posição nas ações.

Aproveitando o post, o site Funds Explorer lançou uma opção de acompanhar a carteira de FIIs ou então criar diversas carteiras só pra estudos, eu lancei minhas compras lá e achei bem interessante o trabalho deles, te mostra os dividendos recebidos, preço médio, evolução... bem parecido com o site meus dividendos mas tem algumas coisas a mais, como te dizer quando metros quadrados você possui, achei bem legal, segue alguns prints do sistema deles.

O que eu mais gostei foi do gráfico dos dividendos, saudades do BBPO11, SAAG11 acho que sai na hora certa, XPCM11 foi prego total.

Artigo de hoje foi meio longo, tive que pensar bastante sobre o que fazer com esse novo aporte, mas no final praticamente segui o que a planilha mandou.

Abraços!

Estudo FIIs Multi Imóveis Funds Explorer

Olá!

Com as quedas nos preços dos FIIs, e também alguns que diminuíram e outros pararam de distribuir rendimentos mensalmente, resolvi atualizar o estudo que fiz sobre FIIs multi imóveis a alguns meses atrás. Eu fiz esse estudo utilizando o site Funds Explorer, e deixei o estudo salvo, se você quiser conferir ele no próprio site precisa criar uma conta, e depois acessar este link: https://www.fundsexplorer.com.br/estudos/6a99Ap28JhSce3W7JY9qEwmQ

Bom, pra quem quiser conferir o estudo antigo, o link é esse: https://bilionariodozero.blogspot.com/2019/09/estudos-funds-explorer-multi-imoveis.html

Relembrando algumas informações importantes:

Os estudos do site Funds Explorer são bem úteis para encontrar oportunidades nesse mercado, um detalhe importante aqui é que isso não deve ser utilizado isoladamente para tomada de decisão, busque ler os relatórios do gestor e se aprofundar sobre a qualidade dos imóveis, inquilinos, vencimento dos contratos, tretas com gestores etc.

Digo isso porque os fundos que possuem os melhores indicadores isolados, como por exemplo, P/VP abaixo de 1, DY acima de 1%, etc, são os fundos que geralmente estão passando por algum problema, e cabe a você ler os relatórios e fazer uma pesquisa sobre o fundo específico para identificar o que pode ser a causa disso, o mercado não é burro, se o preço está baixo, algum problema tem.

Dito isso, segue os prints do estudo atualizado:

HGRE11 está com uma vacância elevada, aumentou um pouco mais desde a última vez

KNRI11 por ser um dos maiores e com mais liquidez, tem maior participação no IFIX

 

É meio contraditório que o BRCR11 tenha a menor ABL (Área Bruta Locável) da lista, mas é o segundo colocado em Patrimônio Líquido, isso quer dizer que o valor do metro quadrado dos imóveis dele é bem superior ao dos outros.

Calculei rapidamente o Patrimônio Líquido do FII dividido pelo ABL (Área Bruta Locável), para identificar o preço médio do metro quadrado dos imóveis do FII, confiram a tabela abaixo:

Interessante né, acho que essa informação poderia ser estudada em conjunto com a classificação dos imóveis do FII feita por agências, se são AAA, AA etc. Será que os imóveis são tão superiores pra justificar essa diferença no preço do metro quadrado? Ou porque será que deu tanta diferença? No primeiro estudo o valor do PL/ ABL do KNRI11 era R$ 6.326,324, se não me engano esse FII captou recursos neste período e ainda não comprou imóveis, então pode ter dinheiro em caixa aguardando pra ser aplicado em imóveis, o que pode justificar o aumento do PL maior do que o aumento da ABL. E os outros? Tema de estudo.

Depois que fiz essa conta, eu ainda resolvi multiplicar o resultado pelo P/VPA, assim daria o valor que você paga pelo metro quadrado ao comprar a cota do FII no mercado, talvez o mercado já preveja que há algo de errado nessas avaliações patrimoniais e de um desconto no valor da cota? faz sentido isso? Segue o resultado pra vocês:

Em relação a quantidade de imóveis, as mudanças foram:

• HGLG11 tinha 14 e agora só tem 11, 
• BRCR11 tinha 11 e agora tem 12, 
• KNRI11 tinha 18 e agora possui 19, 
• HGRE11 tinha 20 e agora tem 22.

Com a baixa nos preços das cotas, o que mais mudou foi o indicador P/VPA, agora temos 3 FIIs do estudo sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. No estudo anterior só BRCR11 estava com P/VP abaixo de 1.

O Dividend Yield médio ainda não mudou muito, a exceção novamente é BRCR11 que tinha do DY bem alto (1,23%) daquela vez e agora voltou a média, se não me engano tinha um rendimento não recorrente afetando o indicador na época.

O novato da lista, HGRU11, lidera no quesito DY, ele também está com 0% de vacância, pena que o P/VP ainda está acima de 1, vou dar uma estudada a mais nele pra ver se vale a pena incluir em carteira ou não, no momento estou com 10 FIIs e estou confortável com este nível de diversificação.

Tabela Resumida

Conforme visto acima, desde a última vez que fiz este estudo, caiu fora o FII TRXL11 e o FII HGPO11, e entrou nos resultados o FII HGRU11. Eu mudei alguns filtros do estudo inicial do primeiro post, no estudo atual pega FIIs que tenham mais de 10 imóveis, o HGPO11 só tem 2 imóveis, por isso caiu fora.

No mês de Março e Abril alguns FIIs distribuíram menos rendimentos, alguns de shoppings até pararam de distribuir, mas com o fim do semestre se aproximando, quero ver o que vai acontecer, a legislação dos FIIs diz que eles devem distribuir 95% dos rendimentos no semestre, talvez virá um rendimento gordo em Junho ou Julho, o que vocês acham? vou ficar acompanhando.

Até o futuro!

Movimentações

Mês de Agosto as Ações tiveram uma boa queda nos preços, então resolvi dar uma rebalanceada na carteira, pra deixar mais próximo dos 50% RF e 50% RV.

Resgatei os títulos que tinha Juros Semestrais, por que não tenho interesse em receber esses juros no momento, prefiro que sejam reaplicados e rendam mais juros sobre juros.

Recebi alguns dividendos de Grendene e Itaúsa este mês, com isso, comprei uma ação da ITSA3, que no momento da compra estava praticamente mesmo preço que ITSA4, então optei pela ordinária. Caso ITSA4 venha a ficar mais cara que ITSA3 eu irei fazer a troca também, prefiro as ordinárias ^^

E com o saldo do resgate do Tesouro, mais o saldo dos dividendos dos FII que tinha na XP, comprei algumas cotas de FII.

Dei uma modificada na minha planilha de acompanhamento também, pegando o preço atual automaticamente do Google agora, o comando é =GOOGLEFINANCE("ITSA3")

As maiores baixas no momento são ABEV3, WEGE3, MDIA3 e XPCM11. Após essas movimentações a carteira ainda está em torno de 60% renda fixa e 40% renda variável, pretendo corrigir isso com os próximos aportes, focar em ações até alcançar o objetivo dos 50/50.

Uma ideia que tenho é evitar vender, pra evitar pagar impostos e taxas. Fazer o balanceamento com compras utilizando aportes mensalmente, e com vendas somente anualmente ou semestralmente, ainda preciso estudar mais pra ver qual modelo é mais vantajoso.

Semana que vem faço novo post com o aporte. Até.

Rendas Extras, Novo Aporte, Compra BRCR11

Olá!

Este mês de Julho realizei alguns serviços extras, e consegui enviar hoje mais R$ 200,00 para conta da XP, fiz uma venda através da minha loja em parceria com a Magazine Luiza.

Comissão

Bom, fica a dica se você quiser ganhar uma renda extra, uma possibilidade é criar uma loja na magazine você. Com esse aporte estou analisando alguns FII pra compra, como o valor é baixo limita um pouco as opções, tem alguns FII com P/VP abaixo de 1 como, por exemplo:

Código	Cotação / Patrimônio*	Rendimento Médio (12 mêses)**	Rendimento % (12 mêses)**

BRCR11

0,890

R$ 1,318

16,148%

BBFI11B

0,939

R$ 24,265

10,093%

CEOC11

0,962

R$ 0,549

7,755%

E por outro lado tem fundos com cotação acima do valor patrimonial, mas com melhores avaliações em quesitos como localização, número de imóveis, vacância, administração, se for analisar fundos melhor avaliados pelos usuários do site Funds Explorer, temos o seguinte:

Placar FII Julho 2019 Funds Explorer

Enquanto os Fundos com cotação abaixo do valor patrimonial me parecem uma oportunidade de compra pra valorização da cota, os outros me parecem muito mais seguros e com melhor gestão, apesar de alguns já terem cotação bem superior ao valor patrimonial do imóveis, o que me parece um risco de bolha imobiliária?

Seguindo um princípio de comprar barato, o baixo preço do BRCR11 juntamente com um fato relevante do mês passado, onde alugaram parte do prédio CENESP para o Banco do Brasil, diminuindo a vacância e prometendo aumentar a rentabilidade do fundo nos próximos meses, comprei 2 cotas deste fundo com o aporte de hoje.

Agora vou seguir estudando mais e pretendo criar uma política de investimentos, pra automatizar essas decisões futuramente e excluir o lado emocional. A ideia é criar regras bem definidas para filtrar FIIs, ações, títulos etc, e percentuais em cada classe de ativo, facilitando a tomada de decisão. Se você tiver alguma dica pra me dar neste sentido, adoraria ver seu comentário.