Estudos Funds Explorer - Multi Imóveis

Olá pessoal, hoje vim aqui trazer uma dica sobre Fundos Imobiliários, o site Funds Explorer / Estudos.

Este site te permite criar estudos personalizados, onde você pode criar filtros diversos e comparar os fundos para verificar indicadores. É uma boa forma de encontrar oportunidades nesse mercado, um detalhe importante aqui é que isso não deve ser utilizado isoladamente para tomada de decisão.

Digo isso porque os fundos que possuem os melhores indicadores isolados, como por exemplo, P/VP abaixo de 1, DY acima de 1%, etc, são os fundos que geralmente estão passando por algum problema, e cabe a você ler os relatórios e fazer uma pesquisa sobre o fundo específico para identificar o que pode ser a causa disso, o mercado não é burro, se o preço está baixo, algum problema tem.

De qualquer forma, se você tiver um pensamento mais pro longo prazo, que eu imagino que todos que investem em FIIs/ações tem, comprar FII quando eles passam por dificuldades pode ser uma boa, pra comprar barato, só cuidado com o tipo de dificuldade que o FII está passando, e só colocar o dinheiro do café nisso.

Feito os avisos, vou compartilhar aqui um estudo que fiz hoje, e achei bem interessante pra análise, os filtros/indicadores adicionados foram:

1. Quantidade de Imóveis > 1
2. P/VP > 0
3. DY > 0
4. Participação no IFIX
5. retante todos maior igual a 0... só pra mostrar o indicador no gráfico mesmo.

Com isso, basicamente vieram filtrados fundos de Tijolos, que possuem no mínimo 2 imóveis. Você pode ver o estudo, após logar no site, neste link: https://www.fundsexplorer.com.br/estudos/6a99Ap28JhSce3W7JY9qEwmQ

Gráfico da Área Bruta Locável, quanto mais melhor (geralmente)

Percentual Médio de Dividendo Pago nos últimos 12 meses

Participação no IFIX, quanto mais, quer dizer que tem mais negócios, mais liquidez... só por fazer parte do IFIX, já dá pra dizer que o fundo possui uma liquidez razoável.

Preço Mercado Dividido Pelo Preço Patrimonial

Quantidade de Imóveis do Fundo

Porcentual da ABL vaga. Esse é um indicador bem interessante, pois se um fundo possui uma certa vacância, isso pode ser ruim pois indica que os imóveis podem ser ruins ou mal localizados, mas por outro lado, se os imóveis forem bons, e for apenas questão do mercado mesmo, isso significa que o imóvel pode aumentar seus rendimentos sem novos investimentos, apenas locando os disponíveis. Cabe uma análise aqui.

Bom pessoal, no final eu ainda exportei esse estudo para uma planilha, e fiz mais um cálculo, dividi o PL pelo ABL, ou seja, fui ver em quanto avaliaram o metro quadrado dos imóveis, e tive o seguinte resultado:

Agora quero buscar entender porque as lajes corporativas do HGPO11 tem valor do metro quadrado de R$ 19.599,85 enquanto o HGRE11, que é da mesma gestora, é apenas R$ 7.164,27. Talvez tenham dinheiro guardado em caixa que deu essa diferença no PL? Ou os imóveis são de classificações diferentes AAA, AA+?

Dei uma conferida nos informes mensais dos fundos, peguei o % do ativo investido em imóveis, e adicionei na planilha, aí a diferença aumentou mais, porque o HGRE11 tem 93% da carteira em imóveis e o HGPO11 tem 99,5%, ficou assim, nesta data (11/09/2019):

Valor por m²	Ticker	Valor m² (apenas imóveis)	% PL em Imóveis	Tipo de Gestão	Taxa Adm a.ano
R$ 6.326,34	KNRI11
R$ 12.068,19	BRCR11
R$ 3.106,35	HGLG11
R$ 7.164,27	HGRE11	R$ 6.662,77	93,00%	Ativa	1,00%
R$ 2.480,91	GGRC11
R$ 19.599,85	HGPO11	R$ 19.501,85	99,50%	Passiva	0,625%
R$ 2.040,12	TRXL11

O HGPO11 tem só 2 imóveis, enquanto o HGRE11 tem 20, essa diferença só pode ser 2 coisas, ou os imóveis do HGPO11 são de um padrão muito superior a média dos do HGRE11, ou estão avaliados com preço acima do que valem, alguém aí pode me responder nos comentários?

O BRCR11 também ficou com preço do metro quadrado alto, perto de R$ 12 mil, será que não está sobreavaliado? Os dividendos pelo menos estão bons.

Quanto mais eu estudo mais eu descubro que tem muita coisa que eu ainda não conheço e preciso estudar mais. Bons estudos pra todos nós!