Olá pessoal!
Depois da migração dos títulos do tesouro direto da XP para o Nubank, fiquei apenas com FIIs na XP, e um saldo de cashback que havia acumulado do uso do cartão de crédito da XP, agora vou reinvestir os proventos pagos nos próprios FIIs. Assim, resolvi revisar minhas últimas decisões da carteira de FIIs e procurar oportunidades.
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| Posição atual - Planilha de Balanceamento |
Em agosto do ano passado, quase 1 ano atrás, eu reduzi o número de FIIs da carteira, vendi HGBS11, HGRE11, XPLG11, GGRC11 e BRCR11, com a ideia de recomprar HGBS, HGRE e XPLG, mas no final só recomprei XPLG, porque achei os preços muito altos e comprei NTNBs com parte do valor, que pagavam IPCA +5,47% na época.
Um dos ativos que tinha vendido com ideia de recomprar foi o HGRE11, olhando o gráfico dele, acho que o momento agora está mais interessante, caiu cerca de 17% desde que vendi, e hoje está com P/VP de 0,76, com um preço teto ou justo em torno de R$ 128,00 segundo a fórmula simplificada dos dividendos.
Pelo que vi no relatório, esse fundo está com uma vacância de 18% e está fazendo a venda de ativos, tendo distribuído bons ganhos de capital, teve o problema com a enchente aqui no RS, mas estão aos poucos resolvendo os problemas, pode ser uma oportunidade de compra mais pra frente, pensando em ganhos de capital já que está descontado o pvp.
De curioso olhei a rentabilidade das NTN-B que comprei na época, com parte do valor das vendas de FIIs, estou perdendo cerca de 8%, então, apesar de estar perdendo menos que HGRE, tem que ver que no FII eu teria ganhado quase 10 reais de dividendos, assim me parece que essa troca no final não fez tanto sentido.
Abaixo todas minhas compras do TD IPCA+2045 pra quem for curioso.
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| Minhas compras NTNB vencimento 2045, em amarelo de agosto de 2023 |
Pra confirmar minhas suspeitas, minha carteira de FIIs (que sobraram) foi bem melhor que minha carteira do tesouro direto nesse último ano.
Considerando as taxas atuais do TD, na realidade faz muito mais sentido comprar as NTN hoje do que ano passado, mas não tenho bola de cristal, na época nunca esperei que as taxas voltariam acima de 6%.
Os outros FIIs que vendi, HGBS ficou "estável", GGRC11 desdobrou e caiu cerca de 7%, XPLG11 caiu cerca de 10% e deu umas "tungadas" abaixo de 100, chegou a 97 👀, ficar de olho! BRCR11 caiu 24%, graças a Deus me livrei dele 😀, me parece que as lajes corporativas não conseguiram se recuperar depois da pandemia, mas esse em especial sempre foi só pra baixo, deve ser a má fama.
Sem mais delongas, vamos voltar ao que interessa, qual FII comprar com dividendos? Atualizei minha planilha de preço teto com nova taxa do tesouro e dividendos dos últimos 12 meses nos FIIs que eu tinha ano passado, apenas setor de shopping parece estar descontado no momento, por sorte, XPML11 é minha menor posição, então vou comprar ele com os dividendos deste mês.
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| Prêmio? Vozes da minha cabeça 👻 - Calculadora |
Poderia comprar o HGBS11 que está mais descontado que o XPML11, olhando apenas para a fórmula... mas aí é
mais um relatório, mais uma linha na declaração do imposto no próximo
ano, mais dividendos pra declarar etc... as vezes tenho até vontade de vender mais 2 FIIs pra ficar só com 5.
Olhando para os outros números, XPML11 está com P/VP de 1,03, vacância de 4%, muito dinheiro em caixa, 38% no último relatório gerencial. Vou ler alguns relatórios pra tentar entender melhor a situação, mas imagino que teremos muitos novos shoppings no portfólio nos próximos meses, aumentando a diversificação, tomara que não reduza a rentabilidade.
Obs.: Agora que colei a imagem, me lembrei das notícias que o UBS comprou o Credit Suisse, vendeu gestão dos FIIs para a Pátria Investimentos, alguém sabe se isso já acabou? Não acompanhei essas mudanças nos últimos meses 💣💤💤 Pelo que fiquei sabendo, a Pátria era uma das boas opções.
Vou ficando por aqui, meu tempo anda curto, comentem o que acham do momento, tem algum FII que estão comprando? Também estive dando umas olhadas nos FI-INFRA, pelo pouco que acompanhei não vi grandes oportunidades, apenas preços OK, mas pelo benefício da isenção de imposto de renda, me pareceu ser até mais atrativo que os FIIs, concordam?
Quando tiver mais tempo vou adicionar mais FIIs nas planilhas de estudo, atualizar valores etc.
Abraços a todos! Fiquem com Deus! 🙏
Vi agora um FATO RELEVANTE!
ResponderExcluir"HGLG TERÁ TRANSFERÊNCIA DE GESTÃO AO PÁTRIA E ADMINISTRAÇÃO À GENIAL EM 19 DE JULHO DE 2024 CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (HGLG11) CNPJ nº 11.728.688/0001-47 A CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de atual administradora (“Atual Administradora” ou “CSHG”), o PÁTRIA INVESTIMENTOS LTDA., inscrito no CNPJ sob o nº 12.461.756/0001-17, na qualidade de nova gestora (“Patria” ou “Nova Gestora”), e o BANCO GENIAL S.A., inscrito no CNPJ sob o nº 45.246.410/0001-55, na qualidade de nova administradora (“Genial” ou “Nova Administradora”), do CSHG Logística – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 11.728.688/0001-47 (“Fundo”), vêm informar aos cotistas e ao mercado em geral que, conforme previsto no Termo de Apuração e Ata da Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo divulgado ao mercado em 27 de maio de 2024 (“Termo de Apuração”), a efetiva transferência da gestão do Fundo para o Patria e da administração do Fundo para o Genial, com a saída do CSHG como prestador de serviço do Fundo, será realizada no dia 19 de julho de 2024, após o fechamento dos mercados nos quais as cotas do Fundo são negociadas (a “Data de Transferência”)."
Finalmente terminando...
Vamos aguardar para ver no que vai dar essa transferência de gestão dos FIIs da Credit Suisse... Por precaução eu evitei comprar nos últimos meses, e fui aumentando a participação em FIIs de outras gestoras para diminuir o % proporcional dos FIIs que eram da Credit Suisse.
ResponderExcluirO HGRE tem esse problema crônico de vacância alta há uns 10 anos pelo menos. Mas se hoje está em 18% já melhorou bastante, não faz muito tempo era 30%!!
Eu tenho ele na carteira há uns 3 anos já, mas não vendi. Simplesmente parei de comprar e se um dia der sinais de melhora (como parece que está dando com a diminuição da vacância) volto a comprar - quer dizer, se a nova gestora fizer um bom trabalho.
Olá Mago, as vezes me bate um desânimo com essas demoras pra resolver os problemas de alguns FIIs, eu particularmente abandonei o BRCR11, olhando para o P/VP dele 0,58 (24/07/2024) parece ser uma grande barganha, mas olha o gráfico cotação a muitos anos só ladeira abaixo, o próprio valor patrimonial da cota também tem caído, isso que tem vários imóveis AAA... complicado voltar pra um fundo desses, e o pior que BTG está dominando essa classe de ativos, cada vez lançam mais FIIs e FIINFRAS etc, alguns até parecem bons, tipo BTLG, mas só pela gestora ter um BRCR no currículo já fico com medo.
ExcluirAtualmente eu estou considerando a gestora/administrador dos fundos um dos pontos de maior relevância, então essa mudança para Pátria é algo que me preocupa também, vamos ver como será nos próximos anos, de qualquer forma, também reduzi o percentual de FIIs na minha carteira, pretendo manter ainda, mas com esse percentual reduzido, dependendo como for futuramente, talvez aumente, ou tire de vez.
Abraços!
Boa noite Bilionário! Cuidado com essas avaliações de rentabilidade do TD pois você só perdeu 8% do valor investido se vender no secundário...infelizmente a maioria das corretoras só te apresenta o valor no mercado secundário e não na curva. Se você levar até o final dos TD a licratividade será garantidamente positiva e acima da inflação (a taxa acordada foi IPCA+5,XX%aa e você receberá isso no final. Não dá pra comparar rentabilidade de TD IPCA+ olhando a cotação do momento. Grande abraço!
ResponderExcluirOlá VVI, com certeza, se olhar marcação na curva estou ganhando, mas pra comparar com FIIs acho que o certo é usar a marcação a mercado (MTM).
ExcluirEssa semana fiquei pensando uma questão interessante sobre títulos do tesouro, visto que estão com uma taxa de 6,30% hoje, seria muito legal se eu pudesse vender minhas posições com taxas menores e recomprar, apesar de perder no spread, diferença de taxa entre compra e venda, eu ficaria com uma rentabilidade maior, ganhando 1% a mais por ano, até 2045.
Mas pelo vi, tanto XP quanto NUbank, na hora do resgate só temos opção de informar o valor, não faço ideia de quais das minhas compras eles vão vender, imagino que seja as mais antigas, mas fica complicado fazer essa troca, talvez eu faça se a taxa vier a superar muito a minha melhor compra, de 6,50%, tipo chegar uns 6,80%, penso que valeria a pena vender no prejuízo (mtm) e recomprar pra ter uma taxa maior até o vencimento.
Abraços VVI!