Depois de ver que o Investidor Miserável segue comprando KISU11, resolvi dar uma nova olhada nos FOF de FIIs, atualizando a planilha dos estudos anteriores, primeiro estudo em 2022, segundo estudo em 2023, pra ter uma noção das mudanças nesse mercado.
Metodologia
Inicialmente, usei a fórmula do GoogleFinance para obter as cotações, e já neste ponto vários FOFs não tiveram retorno, então olhando por cima vi que alguns deles deixaram de existir, e outros aparentemente tem liquidez tão baixa que no dia do estudo não tiveram negócios, resolvi eliminar todos os que não tiveram cotação obtida através da fórmula.
Depois segui atualizando a planilha, pegando dados dos relatórios gerenciais, e alguma coisa do site Fundamentus (link do último relatório, liquidez e patrimônio líquido) e do site clubeFII pequei número de cotistas e DY (anual), visto que nos relatórios gerenciais muitas vezes só trazem o DY (anualizado), com base no último rendimento, e não a soma dos últimos 12 rendimentos. Essa parte do DY na verdade é um tanto complicada, talvez o certo mesmo seria somar os 12 últimos rendimentos manualmente, e então dividir pelo valor da cota de 12 meses atrás? Assim teríamos o DY "on cost", mas não fiz isso, deixei o DY pela cotação atual mesmo pra evitar maiores confusões e facilitar o estudo também.
 |
| Exemplo de informações que busquei do clubeFII https://www.clubefii.com.br/fiis/KISU11 |
 |
| Informações que copiei do Fundamentus https://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=KISU11 |
Sempre revisei e comparei as informações com as encontradas nos relatórios gerenciais para confirmar que não havia grandes diferenças, mas copiar destes sites agilizou meu trabalho pois os relatórios não seguem um padrão.
Analisando os Resultados
As taxas cobradas seguem iguais, as gestoras destes FOFs também não percebi mudanças. No relatório gerencial do HGFF11, vi que eles pretendem agrupar com BPFF11 e RVBI11, se os cotistas aprovarem, por isso coloquei um fundo azul neles, talvez no próximo estudo eles não existam mais, no caso se aprovarem vai existir apenas o RVBI11.
Em questão de valor de mercado e patrimônio líquido, temos alguns que se destacam, o HFOF11, RBRF11, RVBI11, JSAF11 e KFOF11 possuem PL acima de 500 Milhões.
Taxas (Haddad?)
A taxa de administração/gestão ficou com média de 0,76%, no estudo de 2023 a média era 0,82%, mas tinham mais FOFs naquele estudo e a eliminação deles foi a causa da mudança e não uma verdadeira redução de taxas, infelizmente. A grande maioria cobra uma taxa de performance, mas não cheguei a me aprofundar pra descobrir se algum deles alguma vez chegou a superar seus benchmarks pra poderem cobrar isso. Alguém que investe em FOFs poderia me dizer? Comentem aí!
ITIT11 e ITIP11seguem na liderança como os mais baratos para investir, seguidos pelo BPFF11 que poderá deixar de existir em breve, e depois pelo BBFO11 e BCIA11, tragam um troféu pra esses mitos!
Desconto sobre o valor patrimonial
A média do preço sobre o valor patrimonial (P/VP) ficou em 0,84, o que demonstra um alto desconto neste segmento, curiosamente em 2022 e 2023 também era o mesmo valor, então na média, este desconto está bem estável e já nem sei se devo considerar isso um desconto ou o preço justo.
O tal do Duplo Desconto!
Neste estudo eu aproveitei e adicionei mais uma coluna no estudo, o Duplo Desconto, ou potencial de upside, como alguns gestores trazem em seus relatórios gerenciais. Na média, este duplo desconto está em 39,73%, como visto lá na última coluna neste print que consta a tabela completa, coluna DD.
 |
| DD -> Duplo Desconto visto na última coluna do estudo |
 |
| Nem todos tinham essa informação nos relatórios |
Pensei que os FOFs que possuem mais FIIs de tijolos deveriam ter um duplo desconto maior, principalmente se forem mais focados em lajes corporativas, que andam bem largados. Fui ver mais sobre isso na coluna das 5 maiores posições de cada FOF, e pra confirmar mesmo abri os relatórios gerenciais. O DVFF11, que possui o maior DD, 54,2% de duplo desconto, tem apenas 15% de lajes corporativas, e tem 29% de logística, assim, acabei de ver que minha ideia anterior era meio errada, mas de fato possui bastante fundos de tijolos, apenas 28% de recebíveis. O CXRI11, com 52,7% de DD, tem muito FII de tijolo também, mas 15,9% de escritórios, então é mais ou menos por aí, parece que todos segmentos de tijolos estão com descontos. O HFOF11, que está em terceiro lugar com 51,8% de DD trouxe em seu relatório gerencial o belo estudo abaixo:
 |
| https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=928397 |
Olha aí, sabia que minha ideia tinha algum fundamento, o segmento Corporativo tem um deságio de 48,1%, potencial de subir 92,8%, mas particularmente acredito que o maior potencial é que o valor patrimonial desses fundos sejam reavaliados para baixo futuramente, se aproximando do que o mercado está pagando, na prática eu já vejo isso em vários fundos de tijolos deste segmento, lembram do BRCR11? Olha esse gráfico dele, aos poucos o patrimônio líquido vai caindo, um dia talvez alcance o valor de mercado:
 |
| https://www.fundamentus.com.br/fii_graficos.php?papel=BRCR11&tipo=3 |
Liquidez: volume médio negociado
Este considero uma questão essencial, se não houver negócios suficientes, com volume suficiente, você corre o risco de não conseguir recuperar seu dinheiro, principalmente em momentos de crise onde ninguém quer comprar.
O campeão aqui foi o JSAF11, mas vi no seu relatório que eles contrataram a XP como formador de mercado, de qualquer forma, parabéns JSAF11, talvez todos os fundos deveriam ter isso, é uma coisa muito boa para o investidor. O HFOF11, RVBI11 e KFOF11 também tem boa liquidez.
O KISU11 e o SNFF11, não chega ser ótima mas é tranquilo de investir, então os próximos, BCIA11, XPSF11, HGFF11, RBFF11, BPFF11 estão abaixo de R$ 500 mil por dia chegando até no BBFO11, com apenas R$ 247 mil por dia, ainda um valor intermediário. O restante já considero complicado pra investir, com menos de 100 mil por dia em média, os dois últimos, CRFF11 e CXRI11 com menos de 10 mil por dia, não serve nem pro primo pobre.
Cotistas dos FOFs
Na mesma linha da liquidez e do patrimônio líquido temos a quantidade de cotistas, geralmente estes 3 pontos vão ter um ranking bem parecido.
Curiosamente o JSAF11 aqui ficou bem pra trás, mas os FOFs da Caixa ainda seguem na zona de rebaixamento, juntos com o DVFF11.
Dividendos, desValorização e Retorno Total
Somados DY e variação da cota nos últimos 12 meses, poucos FOFs ficaram positivos. Na média ficou -3,03% negativo os resultados, conforme visto abaixo.
 |
| Resultados em gráfico |
Abaixo mais um gráfico, com apenas o resultado total, a soma da variação com dividend yield.
Bom pessoal, este breve estudo sobre Fundos de Fundos de Investimento Imobiliários vai ficando por aqui, apesar dos grandes descontos e potenciais, vou seguir me aprofundando nos estudos e talvez uma hora dessas eu adicione algum em carteira, pensando em aproveitar o tal do duplo desconto ou mesmo pra simplificar a carteira.
Por enquanto, minha carteira de FIIs segue estática, sem novidades desde 2022, só reinvestindo dividendos, e provavelmente estou ganhando da maioria desses FOFs, pelo menos ganhei do IFIX nos últimos 12 meses, por bem pouco, segundo este gráfico do status invest:
 |
| Minha rentabilidade dos FIIs comparada com CDI e IFIX |
O CDI velho de guerra me superou, em praticamente todos os prazos, já cogitei diversas vezes de vender tudo e comprar algum RDB tipo esse último que comprei, da nubank, que rende 120% do CDI, e ficar na paz, talvez seja até melhor que procurar FOF pra simplificar a carteira, MAS, lá no fundo eu tenho esperanças que uma hora os FIIs vão bombar e ganharei do CDI, talvez quando a SELIC cair.
Referências
Além do site Fundamentus e clubeFII já citados, segue a lista dos relatórios gerenciais consultados:
- RBRF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=894939
- CRFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=929757
- RVBI11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=915520
- ITIT11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=924256
- DVFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=929629
- RFOF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=929768
- BBFO11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=909033
- SNFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=929683
- CXCI11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=921133
- BPFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=919223
- KFOF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=916356
- RBFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=923251
- BCIA11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=924750
- CXRI11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=913313
- KISU11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=928487
- HFOF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=928397
- JSAF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=928438
- ITIP11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=924254
- HGFF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=924835
- XPSF11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=927534
- NAVT11 https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=921096
Até o futuro!
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Fique a vontade para contribuir com suas ideias ou dúvidas. Obrigado!