Pois é pessoal, ganhei assinatura para 1 ano de chatGPT, do nubank ultravioleta, então resolvi refazer a análise da carteira, chat pago deve ser melhor né?! Desta vez pedi especificamente para que ele calculasse o preço justo dos ativos.
ANÁLISE DOS FIIS
Inicialmente, enviei os últimos relatórios gerenciais e dados do site fundamentus (captura de tela) dos FIIs da minha carteira, para cálculo do preço justo de alguns FIIs ele ainda pediu pra escolher yield exigido, exemplo:
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| Optei por A |
Relatório Consolidado de FIIs — Novembro/2025
Preço justo, recomendação e principais indicadores — versão para blog.
Resumo Executivo
Avaliei todos os FIIs utilizando três métodos de valuation (Cap Rate, Dividendos Sustentáveis e P/VP) e gerei o preço justo final ponderado. Veja a tabela completa abaixo:
| Código | Segmento | Preço Atual | Preço Justo | Upside | Recomendação |
|---|---|---|---|---|---|
| MXRF11 | Papel / CRI | 9,59 | 10,46 | +9,1% | Compra |
| RECR11 | Papel / CRI | 76,80 | 92,68 | +20,7% | Forte Compra |
| HGLG11 | Logística AAA | 159,53 | 161,04 | +0,95% | Manter |
| XPML11 | Shoppings | 107,00 | 111,50 | +4,2% | Compra Leve |
| KNRI11 | Escritórios + Logística | 146,15 | 162,50 | +11,2% | Compra |
| HGRU11 | Renda Urbana | 126,45 | 144,36 | +14,1% | Forte Compra |
| XPLG11 | Logística | 102,30 | 119,83 | +17,2% | Forte Compra |
Fundos com maior potencial de valorização: RECR11, XPLG11 e HGRU11. Fundos mais defensivos: HGLG11 e MXRF11. Melhor equilíbrio entre risco e retorno: KNRI11 e XPML11.
Resumo por Fundo
Renda estável, carteiras IPCA+ fortes, risco baixo. Preço levemente descontado.
Maior upside da carteira. Rendimento elevado, bom spread de crédito.
Fundo premium, vacância quase zero. Já precificado pelo mercado.
NOI e vendas em alta. Desconto moderado, renda estável.
Vacância despencando, excelente momento operacional.
WALE de 10 anos, contratos atípicos, risco quase zero. Excelente compra.
WAULT alto, imóveis AAA, preço bastante descontado.
Minha opinião dos FIIs:
Achei estes resultados muito interessantes, nos últimos meses eu praticamente não comprei mais FIIs, devido ao fato de que na minha análise, considerei a maioria caro, e comparando com a renda fixa, tesouro direto principalmente, achei mais vantajoso investir no tesouro que é "garantido" e não envolve tantas variáveis, FIIs frequentemente passam por dificuldades com gestores, calotes etc.
Agora com esta nova análise do chatGPT, considerei que alguns FIIs ainda tem potencial de alta, e provavelmente todos vão subir ano que vem, se a SELIC de fato começar a cair. Então, talvez, eu comprarei mais algumas cotas, reinvestindo os proventos, veremos.
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| Adicionei uma linha preta no preço justo |
Observei também que os maiores descontos estão nos FIIs mais problemáticos, então a realidade é essa, o desconto não está aí à toa.
ANÁLISE DAS AÇÕES
| Ação | Preço Atual | Preço Justo | Upside | Recomendação |
| ABEV3 | 13,76 | 16,50 | +19,9% | Compra |
| B3SA3 | 14,16 | 17,80 | +25,7% | Compra |
| CGRA4 | 30,99 | 37,00 | +19,4% | Compra |
| CSMG3 | 38,50 | 44,20 | +14,8% | Compra |
| BBDC3 | 16,47 | 19,30 | +17,2% | Compra |
| FIQE3 | 5,26 | 6,40 | +21,7% | Compra especulativa |
| ITSA4 | 11,92 | 14,10 | +18,3% | Compra |
| PRIO3 | 39,85 | 52,00 | +30,5% | Forte Compra |
| WEGE3 | 43,97 | 35,00 | −20,4% | Vender / Reduzir |
| LJQQ3 | 2,05 | 1,20 | −41,5% | Vender |
| PSSA3 | 46,10 | 53,50 | +16,0% | Compra |
| EGIE3 | 43,15 | 50,40 | +16,7% | Compra |
| FLRY3 | 15,78 | 18,50 | +17,2% | Compra |
| HYPE3 | 25,58 | 30,20 | +18,1% | Compra |
| MDIA3 | 26,12 | 31,00 | +18,7% | Compra |
| SAPR4 | 7,08 | 9,10 | +28,4% | Forte Compra |
| EQTL3 | 39,26 | 47,80 | +21,7% | Compra |
Preço justo: R$ 16,50 — Compra Upside: +19,9%
Resumo: Recuperando margens, volumes sólidos no Brasil e melhora no mix. ROE saudável e margens elevadas para o setor. Riscos: commodity (alumínio), câmbio, retração no consumo.
Catalisadores: retomada do on-trade e planos de aumento de preços.
Preço justo: R$ 17,80 — Compra Upside: +25,7%
Resumo: Empresa altamente rentável, margens impressionantes, forte geração de caixa, fluxo recorrente. Beneficia-se de juros menores. Riscos: competição (Mercado Bitcoin, CERC), queda no volume.
Catalisadores: juros menores atraem investidores.
Preço justo: R$ 37,00 — Compra
Resumo: Empresa extremamente sólida, caixa forte, margens estáveis, varejo resiliente. Riscos: varejo sensível à economia.
Catalisadores: expansão de margem e aumento de lojas.
Preço justo: R$ 44,20 — Compra
Motivo: ROE bom, geração de caixa forte, empresa previsível.
Preço justo: R$ 19,30
Recomendação: Compra
Comentário: banco está muito descontado pelos problemas do passado, mas melhora já aparece no 3T25.
Preço justo: R$ 6,40
Recomendação: Compra especulativa
Comentário: setor de fibra óptica pressionado, mas crescimento forte.
Preço justo: R$ 14,10 — Compra
Comentário: holding com desconto frente ao valor dos ativos.
Preço justo: R$ 52,00 — Forte Compra
Comentário: margens muito altas, ROE fortíssimo, produção expandindo.
Preço justo: R$ 35,00
Recomendação: Vender / Reduzir
Comentário: excelente empresa, mas valuation extremamente esticado.
Preço justo: R$ 1,20
Recomendação: Vender
Comentário: prejuízo recorrente e deterioração de margens.
Preço justo: R$ 53,50 — Compra
Comentário: ciclo de seguros em forte recuperação.
Preço justo: R$ 50,40 — Compra
Comentário: empresa defensiva, fluxo estável e previsível.
Preço justo: R$ 18,50 — Compra
Comentário: setor com margens altas e crescimento orgânico.
Preço justo: R$ 30,20 — Compra
Comentário: forte geração de caixa, margens excelentes.
Preço justo: R$ 31,00 — Compra
Comentário: margens se recuperando, trigo estabilizado.
Preço justo: R$ 9,10 — Forte Compra
Comentário: saneamento extremamente barato pelo risco regulatório.
Preço justo: R$ 47,80 — Compra
Comentário: empresa mais eficiente do setor, ROE elevado.
Minha opinião da análise das Ações:
Na grande maioria dos resultados tenho que concordar, a venda da LJQQ passou da hora, após a última apresentação dos resultados fiquei com a nítida impressão de que a empresa vai ficar ruim por pelo menos mais uns anos, e depois só Deus sabe.
Na minha análise manual dos resultados do 3T, eu já tinha pedido pro chat calcular preço justo de algumas empresas, a MDIA por exemplo, tinha sido calculado em R$ 23,00, agora o chatGPT 5 calculou em R$ 31,00. Também a Sanepar foi calculado em R$ 7,15, e hoje o resultado foi R$ 9,10, achei estes valores novos muito acima da realidade.
Pedi pro chat explicar essa diferença, segue:
Como podem ver, quando fiz análise individual o chatGPT considerou o meu perfil de investidor, e fez uma análise mais conservadora, agora quando solicitei análise e cálculo de preço justo de diversas empresas ao mesmo tempo, ele fez uma análise mais superficial e o preço justo ficou bem maior.
Pedi pro chat refazer todas as contas, considerando meu perfil mais conservador.
Tabela atualizada com preços mais conservadores:
| Ação | Preço Atual | Preço Justo (Conservador) | Upside | Recomendação |
| ABEV3 | 13,76 | 15,20 | +10,4% | Compra |
| B3SA3 | 14,16 | 16,00 | +13,0% | Compra |
| CGRA4 | 30,99 | 32,50 | +4,9% | Manter |
| CSMG3 | 38,50 | 40,00 | +3,9% | Manter |
| BBDC3 | 16,47 | 17,80 | +8,0% | Compra |
| FIQE3 | 5,26 | 4,80 | −8,7% | Vender |
| ITSA4 | 11,92 | 13,00 | +9,0% | Compra |
| PRIO3 | 39,85 | 47,00 | +17,9% | Compra |
| WEGE3 | 43,97 | 29,00 | −34,0% | Vender |
| LJQQ3 | 2,05 | 1,00 | −51,2% | Vender |
| PSSA3 | 46,10 | 49,00 | +6,3% | Compra |
| EGIE3 | 43,15 | 46,00 | +6,6% | Compra |
| FLRY3 | 15,78 | 17,00 | +7,7% | Compra |
| HYPE3 | 25,58 | 27,50 | +7,5% | Compra |
| MDIA3 | 26,12 | 23,00 | −11,9% | Vender |
| SAPR4 | 7,08 | 7,15 | +1,0% | Manter |
| EQTL3 | 39,26 | 41,00 | +4,4% | Manter |
CONCLUSÕES
A inteligência artificial é uma baita ferramenta, mas deve ser usada com moderação e caprichar nos pedidos, considerar o seu perfil de investidor, sua idade, objetivos, tudo isso influencia no resultado final.
Pra mim, os resultados obtidos vão servir como uma segunda opinião, eu já faço minhas análises amadoras, e a IA vai complementar e verificar onde eu posso estar errando, quais riscos não considerei etc.
Sucesso a todos nos investimentos!
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